建国后，杭州最早的住宅小区可能就是望江门、复兴路一带的房子，木材新村、莫衙塘等是这个时期住房的代表；即便在“文革”时期，杭州也造了望江新村、劳动新村等明显带有那个时期特征的住区。改革开放后，启动大规模的城建工程，以“大面积改变城市面貌，改善群众的居住条件”为宗旨，兴建了一大批住宅小区，如朝晖新村、古荡小区等。这些小区，就在今天看来，仍是杭州宜居之地。

　　1992年，住房制度改革，国内各大城市全面进入商品房时代，在改革初期，一大批新兴小区拔地而起，在颠覆传统居住理念与舒适度的同时，也催生出了一大批未来在杭州乃至全国房地产市场呼风唤雨的房企。即便以今天的眼光来看，当年的桂花城、南都德嘉、南肖埠小区等，都已成为经典。虽说这些项目历经时间洗礼，如今的房价已高不可攀，但在当年，他们仍是实打实的普通住宅。

　　随着后来房地产市场的爆发性增长，杭州房价节节攀高，如今想到市场上再去找“国民房”，已殊为不易。不过随着城市外延的扩大以及新兴规划区域的崛起，在杭州的近郊，近些年来，一些楼盘再次凸显出大众住品的轮廓，它们再次承载起了新时代“为大多数人解决高品质住房问题”的使命，也获得市场空前的认可。

　　1949-1958

　　从1949年新中国成立到1958年私房社会主义改造，这时候的很多房子是从解放前遗留下来的，还没有真正产生政府提供或当时国有大企业提供的房子。

　　1959-1966

　　1959年，虽然即将面临共和国史上的“三年自然灾害”，但是这并不影响杭州这座风雅之城以解放路为原点，沿着延安路滋生她的繁华基因。更多的道路和楼宇新建起来了，但是人们的住宅状况仍然艰苦。

　　尤其到了1966年，随着技术革新“闹”得更大了。杭州市房屋修建公司在沈塘桥建造了两幢住宅，用硅酸盐砌块取代了传统的黏土砖。硅酸盐砌块是利用煤渣为主要原料制成的，由于它体积大(相当于45块黏土砖)，减轻了工人劳动强度，施工效率差不多可以提高50%，并能降低房屋造价。

　　从1958年开始的“大跃进”到1966年“文化大革命”前夕，杭州在天水桥、刀茅巷、南大树巷、望江门、余杭塘上、小营巷、潮鸣寺巷等不同城区兴建了不少住宅楼。但这批房子基本上都算是简易住宅，房屋结构比较简单，大都采用半成品的水泥预制构件建成，不仅施工快，造价极为低廉。

　　由于房子都是由国家分配的，所以这时候基本上已经不存在“房屋交易”的概念，但是这并不影响人们以“物物交换”的形式进行房屋置换。当然，这种“置换”是在房管部门的主导下完成的。

　　1958年“大跃进”以来，市民的工作调动变得更加频繁，许多职工的住房距离工作单位变得较远，每天上下班往返十分不便。于是房管部门专门成立了“房屋调换委员会”，采取“挂牌自选、自愿对调”的办法，互相调换不同职工的房屋。到1961年4月底，房管部门已经帮助1800多户职工完成了“房屋置换”。

　　尽管如此，房子还是不够住。房管部门要求居民们“发扬主人翁和互助精神”，自觉让出“多余房屋”。比如法轮寺弄68号工人高金荣，这次主动让出一间，退给房管站重新分配。

　　在如此艰苦的条件下，大多数居民仍然愿意通过对新中国与旧社会的住房比较，去获得兴奋度和幸福感。1961年，住在里仁坊的楼阿三在一篇题为《我的住房》中这样写道：

　　我今年六十五岁了，在旧社会吃尽了苦头。因为我们缴不出房租，被资本家赶出，流落在街头。后来无法可想，只好去住“会馆”。“会馆”是放死人棺材的地方，一走进去就有股难闻的臭气，里面阴森森的黑得怕人……我现在住的是一所很好的朝南楼房，有玻璃窗，空气流通，阳光充足，冬天暖洋洋，夏天凉风徐徐吹来，真叫人舒畅。楼梯旁有路灯，房门口有门灯，房间里更不要说了，开关“拍答”一响，电灯光照得满房通亮。棉床上崭新的红、绿绸棉被，崭新的床单，还有大衣橱、红漆写字台、茶几，还有收音机，我随手将收音机一开，马上可以听到国家大事和悦耳的音乐。

　　1967-1978

　　“文化大革命”期间，杭州的城市住宅建设几乎停滞不前。杭州住宅市场再次迎来新生，应该是1978年的事了。

　　《人民日报》在1978年11月27日发表的社论(《把城市建设提到重要日程上来》)说：“城市建设欠账多，主要表现在职工住宅和市政公用设施拉下了相当大的缺口。”

　　实际上，同年9月份国家建委召开的城市住宅建设工作会议就已经意识到这个问题，“现在城市住房不足的问题，已经严重影响生产，影响人民生活，影响党和群众的关系，不利于加速实现新时期总任务。这个问题应该引起全党的重视。”因此，这次城市住宅建设工作会议决定：今后七年间用于建设全国城市住宅的投资总额，相当于全国解放以后28年建设住宅投资的总和。此外，这次会议还明确提出，企业可以自筹资金修建职工住宅。

　　“现在城市住房不足的问题，已经严重影响生产，影响人民生活，影响党和群众的关系，不利于加速实现新时期总任务。这个问题应该引起全党的重视。”因此，这次城市住宅建设工作会议决定：今后七年间用于建设全国城市住宅的投资总额，相当于全国解放以后28年建设住宅投资的总和。此外，这次会议还明确提出，企业可以自筹资金修建职工住宅。

　　尽管如此，“文化大革命”期间，杭州还是新建了一批住宅项目，比如望江新村、青春新村、劳动新村、朝晖新村等，城市居住圈略微有所扩大。1975年11月，新建的延安路公共汽车中心站投入使用，湖滨至九溪、袁浦、富阳、萧山等地的多路公共汽车都开始在这里发车。这个公交中心站一直沿用至今。

　　1978年10月20日，时任中共中央副主席的邓小平视察了北京前三门新建的公寓住宅楼。这批住宅楼共30栋，总建筑面积36.6万平方米，将于这一年年底基本竣工。邓小平说，要请一些会挑毛病的人来提提意见，研究一下怎样把住宅楼修建得更好些。他要求今后修建住宅楼时，设计要力求布局合理，增加使用面积，更多地考虑住户的方便，如尽可能安装一些淋浴设施等，还要注意内部装修的美观。

　　这时候的杭州，新一轮的住宅建设已经启幕。在体育场路东段，四幢“六层住宅大楼”刚刚落成，白灰粉刷的外墙，奶黄色的窗户，橘红色的阳台栏杆，在蓝天白云之下显得格外耀眼。附近，又有四幢住宅大楼正在兴建。工地上吊车机声隆隆，脚手架上人影憧憧。这里将要建造8万平方米的住宅大楼，路面从十米拓宽到三十八米，将形成一个新型的住宅区。政府将对这段住宅建设实行“统一规划，统一投资，统一设计，统一施工，统一分配和统一管理”。

　　伟大的共和国历史又按下了杭州住宅建设的“快进键”，“日砌三千砖，三天一层墙”的时代又回来了。在“文化大革命”刚刚结束的1977年，杭州市一共兴建了近15万平方米的住宅，可安排3100多户。

　　“国民房”的产生，从真正意义上讲，应该是从1998年进行住房制度改革后，产生了“商品房”概念，继而才出现“国民房”，因为只有通过市场交易的房子，才显现得出它的性价比来，没有自由交易的市场，一来没有自由选择，二来也没有一个真实的比较。然而，从政府或者开发商提供“质优价廉”的房子角度来考量，“国民房”是一直存在的，是为普通大众所喜闻乐见而乐于接受的。

　　坐落于市中心的朝晖新村等老住宅区。

　　1979-1986

　　“文革”后很长一段时间，所做的工作就是对“文革”的拨乱反正，包括住房市场也是这样，这个修复工作持续很长时间，直到1981年才呈现新变化。

　　在中国住房制度改革正式开始之前，杭州的房地产市场主要是由城市改造工程来推动的。

　　1982年8月，杭州解放以来规模最大的城建工程——中东河综合治理工程开始启动。这个工程总投资1.45亿元，拆迁量约为50万平方米，主要包括整治河道、建设中河路和改造沿街的建筑物等，为的是“大面积改变城市面貌，改善群众的居住条件”。

　　为了尽快解决被拆迁居民的住房问题，不到两年的时间，中东河工程首期53幢共13万平方米的住宅楼就顺利验收。所建的住宅位于拱宸桥、朝晖新村、清泰门外、闸弄口等地，共计有登云桥、叶青兜、朝晖六区、新丰、艮山、塘苗、始版桥等7个小区。这些住宅楼层高均为六至七层，共有三室一厅、两室一厅、一室半一厅三种户型，每户均设有“公房时代”少有的独立卫生间和厨房。

　　除了首期的7个小区外，中东河工程还催生了古荡小区、采荷小区、机神新村、闸弄口新村等大型住宅区。

　　1986年4月19日，杭州市首届住宅展销会在市工人文化宫开幕，历时七天。会上展销的住宅约有1000套，建筑面积达5万平方米。当时的展销会就已经有了建筑模型沙盘、图片、样品间等销售工具，而且发挥了很大的作用。据了解，第一届展销会最后共成交商品住宅200套，面积逾1万平方米，并达成数万平方米的购房意向。

　　当然，房交会不可能是突然冒出来的。1980年4月，邓小平在与中央负责同志的谈话中提出：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。”因此，有一部分学者把这一年作为中国住房制度改革的起点。

　　随着国家新建的一些住宅出售给了私人，再加上“文革”期间被挤占、接管的私房逐渐发还，杭州市的私房数量大为增加，私房买卖活动也随之增多。1984年1月，杭州市房管局干脆恢复了杭州市房产交易所，为买卖私房提供信息咨询、发契手续办理等服务。一年下来，市房产交易所共办理了660户买卖登记手续，办妥了120户成交手续，成交住房5600多平方米，成交金额逾18万元，这些在当时来说都是不小的数目。

　　如果说市房产交易所开拓的是“二手房市场”，那么“新房市场”，甚至“期房市场”也都在不久后悉数登场。1985年2月，刚成立不久的杭州市住宅经营公司开始卖房，单位和个人均可购买。首批出售和睦新村154套住宅，一周内就被销售一空。之后，市住宅经营公司立即就开始预售还没动工的林家浜小区(即翠苑二区)和李家塘小区(即翠苑三区)的1000多套商品住房。

　　与此同时，杭州市房屋开发公司新开发的俞家圩小区(即翠苑一区)10万平方米住宅也被订购一空。而市房屋开发公司的另一个项目——当时还处于规划设计的德胜小区，也已经开始办理预售手续。

　　1987-1992

　　1989年那届房交会，杭州就已经出现了漏夜排队购房，这种景象将延续到未来20年。

　　1989年10月底，杭州市第二届房产交易大会在工人文化宫开幕，历时两天。这次交易大会共有130套现房和62套期房投入交易。杭州市城建开发公司的18套住房，1个多小时就被一抢而光，回笼40多万元现金。这家开发公司负责人大呼意外：“一层和七层这些楼层比较差的，原来预计卖不出，没想到今天连远在古荡的小套也抢完了。”

　　39岁的杭州织带厂职工谢迎宵，如愿以偿地买到了机神新村一套约65平方米的房子，当时的房价是485元/平方米。谢迎宵催促她的丈夫卖掉了温岭老家的房子，再加上自己的8000元积蓄，差不多凑足了近3.2万元的购房款。她的女儿已经12岁了，很难想象，他们一家三口竟然已经在5.5平方米的狭小空间里挤了十多年。65平方米对他们来说，是货真价实的“大套”！

　　这时候的杭州，房改还没有实质性的启动，大多数仍然沉浸在福利分房的惯性之中。但这并不影响个人购房热潮在杭州的逐渐爆发，并不影响购房者在这时候就开始了后来极为流行的漏夜排队。

　　1992年4月20日下午，杭州市政府向新闻界宣布了将对庆春路进行综合改造的消息。继1982年启动的中东河综合治理工程之后，杭州迎来了城市改造的又一轮高潮。

　　庆春路改造工程不仅要把道路修建得更畅通，还要拆除道路两侧部分破旧建筑，用于建设29幢商业和商贸综合大楼。此外，为了安置拆迁居民，还要在庆春路东端秋涛路边新建一个住宅小区。

　　即将新建的这个住宅小区，就是后来的景芳小区。尽管杭州的住宅区建设向来以“快”著称，但“景芳速度”还是超出了人们的意料。1992年5月，景芳小区一期工程62幢住宅开工，由江建五公司施工的1号楼仅用了137天，就完成了7层楼的主体结构施工。同年12月，总建筑面积约为20万平方米的二期工程也打桩动工。二期工程分三批施工，当时计划用不到两年半的时间全部搞定，以便使庆春路沿线5000多户拆迁户全部可以迁入景芳小区。

　　在上世纪90年代初期，绿化率超过35%的景芳小区努力为自己冠上了“一流住宅区”的头衔。小区每个组团大都为“二点三条”式布局，即2幢点式和3幢条式，以六层为主。厨房与卫生间的面积和以往相比的确大了不少，厨房面积超过了3个平方米，内设壁柜、集中排烟道，预留煤气管道；卫生间在2.5平方米左右，内设抽水马桶、洗脸盆，并预留放洗衣机的位置。此外，每个组团都设有居委会、活动室、托儿所和服务站，小区公园、幼儿园、小学、中学、文化站、邮电、电信、商店、粮店、农贸市场、自行车库等公建配套相当齐全。

　　随着城市的不断扩张，朝晖、翠苑、德胜、观音塘、杭氧等住宅区正在渐渐成型。梳理这些大型住宅区的历史，总是忍不住要想：今天的丁桥、九堡是否就是未来的朝晖或翠苑？

　　1992年11月，杭州又一个大型住宅区——大关小区正式动工，计划建造50万平方米的新住宅。50万平方米的规模，比滨江·万家花城大一点，比坤和·亲亲家园少一半，但在1992年，50万平方米已经是个了不起的数字。

　　1993-1998

　　公房出售、住房公积金、房贷按揭以及住房分配货币化……这些新事物正在强烈地冲击着传统的购房观念。那时候，很多人并不知道，城西将会成为杭州房地产的辉煌记忆。

　　1996年5月1日，原余杭三墩经济区正式划入杭州市区范围，即杭州蒋村商住区。当时，4.2平方公里的杭州蒋村商住区共有48家房地产开发公司，已开发商品房约100万平方米，在建商品房约150万平方米。

　　杭州房地产史上的“城西传奇”就是在这里上演的。早在1993年，城西就已经是房地产开发的热土。这片神奇的土地，孕育了绿城、金都和郡原等一批领军房企。

　　1995年1月，宋卫平正式注册成立了浙江绿城房地产有限责任公司，中国中高端房地产市场的巨鳄就此诞生。在绿城和钱塘还没分家之前，宋卫平是“钱塘房产”的董事长。那时候，周庆治的南都还不叫南都，而是叫“华电房产”；吴忠泉的金都也不叫金都，而是叫“金昌房产”。比较有趣的是宋卫平和周庆治是原杭州大学历史系的同学，后来他们又一起入选了福布斯中国大陆财富排行榜。除了宋和周，“杭大历史系”还诞生了很多地产界的厉害人物，比如钱塘房产的老总路虹、绿城集团的副总寿柏年以及原南都房产总裁、现郡原地产的老总许广跃。这就是杭州地产界非常著名的“杭大历史系”现象。

　　1993年6月，南都花园推出了首批房源。首批推出的300套1998元/平方米优惠价小康型住宅，仅两天半时间就一销而空。为了应对低迷的楼市，南都花园也在产品上多追加一些投入，比如增加投资350万元，率先铺砌当时比较“时尚”的外墙马赛克，使南都花园成为“素雅马赛克小区”；增加投资50万元，顶层铺设反光橡胶，使南都花园成为杭城首家“顶层无渗漏小区”。在产品上“做加法”，后来逐渐成为杭州房地产行业的传统，用于“抵抗”一轮又一轮的宏观调控。

　　1994年11月，金都花园也宣布开工，它最先在普通住宅小区中配备了游泳池和网球场。

　　1995年年底，绿城第一个公寓房产品——丹桂公寓开始推出销售时，城西基本上还是尘土飞扬的石子路，文二路西段等很多道路也还没开通。面对杂乱的道路，宋卫平还是把丹桂公寓定位为“舒适型房产”。

　　这个时期的楼盘，充其量只是大佬们的练兵之作。1998年，绿城、南都和金都分别推出了一个最能体现其水准的代表性楼盘——绿城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市花园，它们极具默契地开始把杭州房地产带上了品质之路。

　　1999-2004

　　2000年，经过半个月的洽谈，陈先生卖掉了劳动路一套两室一厅的房改房。这套杭州市中心的顶楼房源约64平方米，交易总价为12.8万元，折合单价约2000元/平方米。

　　然而，2000年左右的幸福房价注定不会长久。

　　2003年上半年，突然袭来的“非典”取消了人们的许多日常活动。各行各业都在“非典”肆虐的时期陷入冰封期，房地产也不例外。人们暂时停止了看房计划，取消了购房决策，原定于5月份举办的浙江省第十届房地产博览会，也因“非典”延期到了6月下旬。

　　由于房价的持续上升，“泡沫论”也在这一年笼罩了杭州楼市。由于新华社等诸多媒体对杭州楼市是否存在泡沫进行了一系列的报道，并在全国范围内引发了对“杭州现象”的大讨论。当时的国家建设部和国土资源部，还因此专程派调查组到杭州进行实地调研。

　　这一年的6月份，央行发布了著名的“121号文件”(《关于进一步加强房地产信贷的通知》)，明确发出了“缩紧银根”的信号：规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，贷款期限最长不得超过2年，等等。

　　但是，等到“非典”一结束，压抑了近半年的杭州楼市开始吹响了“井喷”的号角。人们只好又开始用“扶摇直上”或“高歌猛进”等极具速度性的词语来形容“井喷”的房价。到2003年下半年，杭州已经很难找出均价在6000元/平方米以下的房子。从这个时候开始，杭州民众逐渐告别属于平民化房地产时代。