近期，随着142家上市房企2015年中报的公布，记者发现，有超过四成房企的负债率突破了70%红线。可以预见，房企数量由增转降的时代或将到来。

    除了上市房企外，中小房企同样也面临着困境。其实，自2011年开始，房地产行业利润率持续下滑，微利项目，甚至亏损项目就已越来越多。有专家表示，房地产业在逐步转型升级的同时，或会有越来越多的开发商退出这个行业。

    142家上市房企
    超四成负载率超70%

    据某网站近期公布的142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。

    这组数据说明，哪怕是上市房企，日子也并不好过。

    据了解，截至今年7月末，全国商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。

    国家统计局数据表明，2005年全国房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。

    有专家表示，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与全国新房销量呈正相关。另外，近两三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加速房企数量见顶。

    中小企业面临困境

    就2014年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。

    如今的市场上，大型房企的市场份额在不断增加。对诸多中小房企而言，如何在夹缝中谋求生存空间才是首要任务。

    有专家分析，由于中小企业资金力量薄弱，很难获得开发贷，其他渠道的融资成本又很高，很难与上市企业竞争。加上其品牌影响力不大，楼盘去化或受到影响，导致企业人才流失。而在拿地时，可以说与大型房企的拼杀尤为“吃力”，这也是中小型企业一直面临的困境。

    专家称，中小房企的转型迫在眉睫，但步伐已经落后于大型房企。房地产行业一旦往精细上走，集中度必然会快速提升，这时候，拼的就是品牌品质，这些对于中小型房企来说更为困难。但如果中小房企能抓住市场机遇，觅得一线生机也不是没有可能。房地产企业需要打造新常态，实现转型升级，优化结构。

    跨界营销渐入市场

    随着房企转型风起云涌，“互联网＋”和“房地产+”也成了热门词汇，很多房企开始探索跨界盈利。

    据悉，此前万科转型过程中的合作伙伴，大都是具备互联网基因的企业，如百度、腾讯、淘宝，合作领域有社区商业、互联网金融和房产销售等。万科宣称，将依托互联网技术，颠覆现有产业链，实现产业转型升级。

    除了互联网+外，不少企业同样专注于“品牌+”“营销+”“产品+”“物业+”。在今年上半年房交会上，不少楼盘联手滴滴快车和UBER免费接送购房者，在业界堪称跨界营销的范例。

    在今年8月，绿城突破传统思维，以“无界·绿城”为主题召开2015年新思路品牌发布会。现场发布地产界首款粉丝专享APP——绿城业主专属APP“绿粉+”，此款APP正是基于绿城一直思考的问题：在当今后互联网时代之下，如何为包括这些大人物在内的13万个绿城业主家庭，提供更高端、更符合时代特征的专属服务。

    有开发商表示，产品和服务做不好，就无法谈互联网＋，更谈不上精准营销，谈不上转型。房地产发展和时代发展相契合，最早更多地考虑土地的增值，前些年，拿到一块地不用开发，赚的钱比开发挣钱都多。之后是靠产品增值，再往后更多的是靠运营增值。

    这种模式的变化是时代发展的必然，以前，客户买完房子基本上服务就结束了，而互联网时代，客户买房才是服务的开始。未来的房企，谁能提供给业主更多高品质的服务，谁就能走得更远。

    房地产业
    正逐步转型升级

    过去通过高投资拿地、坐等资产增值的运行模式，正给房企带来沉重的资金和运营压力。“转型升级”逐渐成为地产圈的热词。目前由于土地成本高了，利润控制开始成为房地产企业着重考虑的东西。

    随着整个行业的转型升级，对于未来，有业内人士表示，以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续待在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将一直存在。另外，新房开发行业的集中度还将继续提高。

    此外，由于房地产市场仍在转型进入了新常态，并购或将是一种趋势。市场新常态也代表正常化，而整个行业也将加速优胜劣汰，企业业绩分化也将更为明显。有些大型房企资金链充裕，且有充足的土地储备，较有优势；有些房企“主业”不在房地产，只是看行情想进入房产业赚一票的，由于行业艰难，可能会选择主动退出或卖掉。

    随着房地产市场的规范，不仅炒楼花绝迹，商品房预售的条件也越来越高，可以预见，卖现房的市场也不会太远了。

    相信随着土地的市场化和交易的透明化，房地产的市场效率不断提高，中国的房地产业才逐步迈入健康发展的轨道。在一个有效的房地产市场中，公平、公正、公开和竞争将成为常态，这就是房地产业的新常态。