随着多项救市政策的实施，楼市行情日益回暖，购房者的置业热情也重新高涨，越来越多的人开始频繁出入各大售楼部，挑选自己心仪的房子。数据显示，截至11月初，2015年杭州市区新房成交已经突破10万套，火热行情直追楼市最高峰的2009年，甚至有望创造历史新高。

    在这浩浩荡荡的“购房大军”中，首次置业的年轻人担当了“主力军”。对于他们来说，第一次买房难免会一头雾水，甚至掉进开发商的陷阱里都毫无察觉。赠送空间是不是越大越好？样板房跟实际房子有什么差别？绿化面积如何计算？商报记者梳理了三个常见的购房陷阱，为购房者们提供一些参考。

    赠送空间越大越好？ 当心变成违章建筑

    “赠送××平方”、“两房可变三房”、“赠送可变空间”……在买房过程中，赠送面积是我们最常听到的销售说辞之一，也是售楼人员手中最有用的杀手锏之一。在房价高企，寸土寸金的当下，能有个10平方米的赠送空间，相当于不花钱就多了个房间，购房者自然喜笑颜开，并且希望多多益善。

    不过，赠送空间真的是开发商的“馈赠”吗？当然不是，与其说这些面积是“送”的，还不如说是“偷”的。“偷”的对象，则是房子的公摊面积、建筑设计面积、非产权空间等等。不仅如此，这些赠送空间，在进行改造后，甚至有可能成为“违章建筑”。

    最近，位于滨江的湖漫雅筑小区的业主遇到了不小的烦心事。据媒体报道，原本应该在9月份交房的房子，由于开发商浇筑改造的部分面积并没有在有关部门进行备案或审批，被人举报为“违章建筑”，最终由城管执法部门进行了拆除。而这部分面积就是当初开发商承诺的赠送空间。

    据汉嘉集团第三建筑设计研究院院长边挺介绍，像湖漫雅筑这样由开发商集中浇筑改造可变空间却被认定为违章建筑的例子，在杭城尚属首例，“它没有在有关单位进行报备和审批的情况下就直接动工改造，所以被认定是违章建筑。”边院长表示，赠送空间在楼市并不少见，尤其是在政策宽松的时候，非常受欢迎。“也有一些开发商在样板房装修时将可变空间进行改造，导致购房者在参观后以为这种行为是必然可以的，”边院长介绍。

    除了赠送空间有变成违规建筑的风险外，有一些面积原本就不纳入产权面积范围内，却被开发商做顺水人情包装成“赠送面积”。根据杭州市规划局最新的规定，主题结构外的阳台，进深不超过2.4米的，计算一半面积；窗台高度不得低于0.3米，净高在2.2米以内且外沿突出墙面不超过0.7米的飘窗、无上盖的室外走廊、层高2.2米以内的橱窗、作为公共开放空间的架空层、装饰性幕墙都不算建筑面积。

    值得注意的是，赠送面积并不属于产权面积，不会写入到房产证里，基本上不受法律保护，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。

    样板房会“变身” 眼见不一定为实

    来到售楼部看房，参观样板房是必不可少的环节，看看户型设计，感受下空间尺度，甚至是为以后装修找个样本，对于开发商来说，样板房更是展示产品的最直接有效的方式。都说眼见为实，不过在精心装扮过的样板房里，购房者能够看到的，可不一定是自己能够得到的。

    “当初我们去样板房参观时，觉得每个房间都好大，等到收房一看，怎么房间都变小了？”陈先生两年前在城北购买了一套89方三房的房子，当时他比较了好几个楼盘，最后觉得这个项目样板房里的书房特别宽敞，做成卧室绰绰有余，不过等到今年交房，却发现这个房间仅仅只能放下一张小床。“现在想起来，当时的样板房确实没有做在实体里，”陈先生表示。

    目前市场上的样板房主要有两种，一种是实体样板房，另一种则是临时搭建的样板房，前者的面积和高度很难作假，后者则有各种“发挥的空间”。“有些开发商将样板间面积设计成与实际大小1.1∶1，给人一种空间宽敞的感觉，普通购房者根本发现不了。”某业内人士表示。

    就算是实体样板房，里面也有不少陷阱。为了营造出房间宽敞舒适的效果，样板房里的家具尺寸一般都会缩水，比如主卧1.8米宽的床变成1.7米的，次卧1.5米宽的床变成1.2米，梳妆台、柜子、沙发、餐桌等家具也要比实际尺寸小。等到收房装修时，自己按照实际尺寸购买的家具，往往会将家里塞得满满当当，显得拥挤。

    而且，购房者在参观样板房时，往往都会觉得室内明亮醒目，造成一种采光充足的假象。其实，这主要是样板房内众多吊灯、射灯、筒灯的“功劳”，这些灯长期打开，营造出一种温馨明亮的感觉。此外，还有一些样板间设置了许多镜子，它们可以掩盖房间比较暗的缺陷，让室内显得更加亮堂。

    如果购买的是精装修房，那么其中的陷阱就更多了。最近，房地产业内人士潘女士去参观了一桥南岸的一个豪宅楼盘的江景样板房，潘女士发现户型图上原本是阳台的地方被包了进来，做成了一个放钢琴的小空间，在这个地方弹钢琴，眼前就是钱塘江景，真是惬意。另外，样板房里的两间卧室，都做了整面的落地窗。潘女士询问这是否就是未来的交付标准时，销售人员并未做出肯定的回答。

    而且精装修的房子，开发商往往会赠送橱柜、卫生洁具、空调等设备，参观样板房时，购房者往往可以看到各种高大上的品牌，不过在实际交付时，却发现得到的产品和样板房的并不相同。

    绿地面积“变魔术” 植草砖铺成了停车位

    房子本身之外，整个小区的绿地面积也是购房者挑选楼盘的重要指标之一，也成为购房的陷阱之一。

    “我们小区在交付后，在地面铺设植草砖，做了许多地上停车位，这算不算降低了绿化率？”王先生购买的房子位于西溪湿地附近，在交房后，王先生发现小区里多了许多地上停车位，这些停车位下面是植草砖，他数了一下大约有140多个。

    “植草砖可以计入绿地率，不过并不是按照所有的面积，而是按照一定的比例折算，如果计算后小区的绿地率仍然满足规定，那么植草砖做车位并不算违规。”汉嘉集团第三建筑设计研究院院长边挺说到，“这个折算的比例每个城区的规范都不一样，计算比较复杂。”

    此外，目前市场上有一些花园洋房的产品，为了提高一楼房源的性价比，将房子前面的绿地围起来做成私家花园，将使用权赠送给业主。开发商真的可以这么做吗？这里又是一个绿化的陷阱。

    “能不能做成私家花园赠送给业主，主要看这部分的面积算不算在绿地面积里面。”边院长介绍。在项目报备审批的时候，如果将这部分面积算在整个小区的绿地率里面，那肯定属于公共绿地，不能私用。“目前杭州的花园洋房项目，它们一楼的私家花园大部分都属于公共绿地。”边院长说道。

    对于这类产品，边院长提醒购房者，在购房时应该注意查看花园部分有无计入公共绿地的范围，如果属于公共绿地，那么即使开发商在承诺给予使用权，未来还是会产生一系列问题。