政策红利叠加+城市国际化助推

    2015年杭州楼市的成交量，为何能够狂飙式上涨？很大程度上，这得益于2015年3月30日以来一系列迭出的利好政策；另一方面，亚运会、G20峰会的成功落定，也有很大的助推作用。

    “接连不断的利好政策，相当于给楼市下了一剂猛药，释放了大量压抑许久的刚需、改善需求；杭州走上国际化道路，则极大增强购房者对未来杭州楼市的信心。”杭州业内人士评价，这些因素共同促就了2015年楼市的爆发。

    降首付降利率 营业税五改二 购房需求得到极大释放

    2014年7月，限购限贷政策逐步放宽，楼市成交复苏程度有限。就在所有人期待楼市利好到来的时候，谁也没想到，刺激政策会来得如此频繁，力度会如此大。

    2015年3月30日，“3·30”新政出台，涉及购房首付比例、二手房交易等多个方面。其中，二套房商业贷款首付比例由六成降至四成（公积金首套首付比例由三成调整为两成），营业税免征期由5年缩短至2年。

    这对楼市的刺激是显而易见的，尤其是改善类需求。首付比例下调，意味着改善需求的置业门槛大幅下降；营业税调整，可以让先前有换房需求的购房者，更加容易卖掉手上的房子，增强房源交易活跃度。

    快房网K指数研究室统计数据显示，2015年杭州楼市改善需求得到了有力拉动，市区90平方米以上商品住宅成交量，较2014年增长3个百分点，库存下降2个百分点；全年销售金额前十楼盘，几乎被高端项目垄断。

    另外，一年内连续五次降息，也直接刺激了购房者的买房欲望。五年以上商业贷款基准利率由6.15%降至4.9%，大幅降低了房贷支出（百万房贷30年等额本息，月供减少近800元）。

    “这些政策最直接的作用，就是释放购房需求，尤其是改善型需求。”我爱我家市场研究中心负责人宋文杰说。

    加大货币化安置 推行公积金异地贷款

    进一步强化楼市成交去库存

    对于2015年来说，“3·30”新政只是接踵而至利好政策的一个开始。

    4月4日，省、市公积金出台落地政策，力度更大：连续缴存时间由12个月缩短到6个月、首套首付最低两成（还清贷款二套首付三成）、最高贷款额度由80万元提高到100万元。

    5月7日，杭州出台《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》。为提高征迁户市场购买能力，在国有土地征迁安置中，征迁户选择货币补偿的，最高可给予142%货币补贴。

    此举被众多房产业内人士视为，有助于杭州楼市的去库存化。因为安置标准提高后，选择货币安置的比例会增加，购买商品房的人也会相应增加。杭州征迁规模大，这个政策会将更多安置需求导向购买商品房。杭州住保房管局给出的数据显示，政策实施半年效果显著，不少项目征迁户选择货币安置的比例高达70%以上。

    9月1日起全面推行的省内公积金异地贷款，也在一定程度上促进了楼市成交。政策规定，浙江本省行政区域内正常缴存住房公积金的职工购买自住房时，可向购房所在地的住房公积金管理中心申请办理异地贷款。

    打个比方，如果你是在杭州工作，可以持杭州市住房公积金管理中心出具的缴存证明，向嘉兴、湖州等地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款，反之亦然。

    此外，为加强开发风险管控，10月1日起，杭州推行新版《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》。新规明显提高了预售条件：商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。

    虽然预售新政，只能减少短期供应，但它更大程度地保证了购房者权益，防范烂尾的风险，市场也会随之更加规范。

    亚运会、G20峰会落定

    增强购房者对杭州楼市的信心

    如果说政策红利大大刺激了购房需求，那么亚运会和G20峰会的落定，大大增强了购房者对杭州楼市的信心。

    因为这两个代表亚洲和全球范围内的顶级赛事、会议，杭州将站在全世界的目光聚焦点，也将走向一个前所未有的高度。参考类似城市的经验，我们可以看到今后杭州的大致方向。

    2010年上海世博会，使上海基础设施建设整整提前十年。之后三年，该区域房价增长迅猛，仅2014年成交均价就达到46238元/平方米，同比增长43%。

    2012年广州亚运会投资超过1200亿元，城市建设速度比原规划加快了5到10年。场馆所在的广州天河区，亚运会之前房价在4000元/平方米，现在已涨到30000元/平方米。

    “亚运会等国际性赛事、国际会议的到来，将为杭州带来质的飞跃，城市基建配套会得到全面提升。尤其是惠及城南滨江等片区，无论是居住生活还是商务配套服务，都会有一个极大提升；相应的土地和房产品，也会有较高的溢价空间。”滨江世茂智慧之门营销经理邓轩表示，项目已经在酝酿涨价（39-82平方米地标LOFT，买一层享一层）。

    因为城市国际化的预期，杭州楼市部分板块已经升温。譬如，拥有杭城顶级场馆设施（国际博览中心和8万人主体育场）的城南奥体辐射区，不少楼盘价格上涨，成交量在杭州楼市的占比也越来越高，去年底更拍出了楼面价达15988元/平方米的高价宅地。

    更多基础配套建设启动

    高库存楼市板块或重焕新生

    对于杭州来说，未来几年将是交通基础配套大提升的时期。

    2015年底，浙江省发改委表示，为了给亚运会提供交通保障，包括地铁3、7、8、9、10号线和4、5号线二期在内的三期规划工程，都将赶在亚运会之前全部建成投运。

    按照这样的规划建设进度，至2022年，杭州地铁网将覆盖全市九区，今后市民的出行将更加便捷。许多曾经偏远的楼市板块，也可能因为地铁的串联重焕新生。

    除了地铁建设加快，快速路、高架和隧道等工程也开始启动或即将建成。例如，正在施工的机场高速公路预计最快于今年4月建成。等高架段全线贯通后，主城前往滨江和萧山更为便捷。

    今年6月底，杭州最长的隧道——紫之隧道（北起紫金港路、南至之江之浦路）将建成通车。同在这个时间，紫之隧道和紫金港路隧道的中间地面也将建成隧道，共同铸就杭州最西边的一条快速通道。

    已开工的望江路过江隧道，有望2019年底建成。届时，从主城前往滨江，最快只需5分钟；还有已经全面启动的石祥路改造工程，预计明年完工。