在刚刚过去的2015年里，国内商业地产格局发生了不小的变化，与过往相比，如今局面已经变得截然不同。一方面万达、华润、银泰、龙湖、太古、恒隆等商业地产大鳄相继发力，或转型突围，或增大优质商业供应，或甩卖资产应对危机；另一方面，受电商冲击、商业供应过剩、招商困难等综合因素影响，不少商业项目被迫或者选择推迟开业，让商业地产市场遭遇了前所未有的“寒意”。但尽管如此，有前两年各路资金对商业地产市场的疯狂开发作为支撑，2015年全国商业地产市场的表现总体仍可圈可点。  　　

    商业项目相对过剩

    数据显示，截至2015年12月31日，全国共有407个大中型购物中心开业（不包含3万平方米以下的小型购物中心和专业市场），较2014年进一步增加。其中，华东区凭借开业183家大中型购物中心遥遥领先，华南区次之。

    从开业数量来看，2015年全国商业地产市场已从港资企业撑起半边天的局面变成了由万达、华润、银泰、大悦城等内地商业地产大鳄称王。至于该局面的形成，业内人士分析称主要有两方面的原因：一是拿地优势不再，地价太高，囤地不易，导致新世界、瑞安房地产等港资房企接连抛售项目资产；另一方面则是由于万达、大悦城、银泰等商业地产大佬一如既往的奋力前行。仅万达一年就开业了26个商场，到今年将暴增至56家，并深入三四线城市。

    在如雨后春笋般出现的商业项目背后，延迟开业也成了“新常态”。2015年多家知名开发商旗下商业项目均出现了延期开业现象。诸如此前曾豪言要在2015年开业8个商业项目的银泰商业，实际上在2015年只新开业了5个项目，而其他三个项目至今未见开业报道。曾一度传闻要在当年开业的永旺苏州新区店最终定下了将在2016年1月15日开门迎客；总投资近70亿元、计划2015年开业的深圳来福士广场也将开业时间延期至2017年上半年。

    甚至于在上海这座中国商业地产风向标城市里，受困于市场供应量过大、追求高颜值、体验需求增大导致业态调整、入驻商户装修进度太慢、受到地铁工程影响等因素，仅2015年一年就有将近二十个大中型商业项目延期开业，不免让人唏嘘。

    创新是必然选择

    随着经济增速的放缓，同质化竞争愈发成为诸多行业痛点，商业地产行业更是如此。不管是购物中心还是写字楼，开发商还是运营商，都无法避免这个问题。在过去一年里，为了打开市场，突破同质化竞争的恶性循环，商业地产市场出现了诸多创新之举。

    商业地产与互联网金融的结合成为2015年热门话题，其中众筹就是一大热点。有开发商利用众筹发展客户打开市场的，也有向金融业转型的，万达就是其中翘楚。万达集团“稳赚一号”的顺利发行是万达集团涉足金融领域的标志性事件之一，而“稳赚一号”受到市场热捧也表明市场对信用级别较高的企业以众筹方式进行直接融资较高的接受程度。

    日前，国内第三方众筹门户众筹家数据研究院发布了《2016中国房地产行业众筹发展研究报告》。报告显示，虽然众筹作为中国房地产行业的一大创新才刚刚起步，但发展走势强劲。报告称，截至2015年10月31日，我国共有34家房产众筹平台开展房产项目众筹业务，兼具专业房产众筹平台与综合性众筹平台。受到热捧的众筹，也让不少开发商看到了转型的希望。

    此外，随着近几年写字楼市场的低迷，如何打破困局也成为诸多开发商头痛的问题。2015年，在“双创”政策的带动下，联合办公空间异军突起，给沉闷的写字楼市场带来一缕清风。

    SOHO3Q、WE+、优客工场、方糖小镇、P2等联合办公在去年如雨后春笋般出现，抢占市场的同时并成为2015年商业地产领域的关键词。SOHO中国董事长潘石屹表示，通过联合腾讯众创空间希望将SOHO3Q联合办公产品向二三线城市输出，此外还会与绿地集团合作。WE+自去年6月成立至今已经建立了7个空间、1.3万平方米、1600个工位。优客工场通过合作模式也开始了快速复制，目前在全国已实现15个城市、35个项目的签约，总面积18万平方米、可设置2万个工位，预计容纳超过3000家企业在场所内办公、社交和拓展市场及投融资。

    不过对于写字楼市场而言，联合办公空间距离成为行业主流还很远。有业内人士认为，联合办公空间更多的是作为传统写字楼市场的补充和创新，难以从根本上解决目前的供应过剩问题，不过这种创新也给未来写字楼市场“破冰”带来了信心。

    体验业态继续火热

    体验式消费算是2015年诸多商业综合体和实体店主打的招牌。各种体验式业态如儿童业态、餐饮乃至一些线下实体店等都纷纷加入到商业地产的发展中，注重服务质量，致力于让消费者的体验达到最佳。

    与以往传统模式不同的是，现在餐饮、儿童、娱乐等业态不再是大型商业设施的附庸，而是成为了人们出行的“目的地”。

    业内人士分析，新型城市商业综合体模式，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，它的核心在于满足“让人停留并多次消费，拉动家庭式消费、多元化多层次消费”的盈利需求。

    以“时尚”为主题的北京朝阳大悦城可谓是体验式消费的典范之一。去年9月，“不朽的梵高——感映艺术展”在朝阳大悦城特别搭建的艺术空间中正式开业，展览持续三个月，获得了极大的反响。去年的“双11”期间，朝阳大悦城还与迪士尼POPUP STATION联手，打造“玩具总动员”主题展，将经典皮克斯动画真实还原在消费者眼前。这些都只是朝阳大悦城“体验”的一角。名为“悦界JOY YARD”的商业、艺术与自然融合交汇的主题街区是朝阳大悦城体验式消费的名片之一。

    如今线上品牌转向线下开设实体体验店也成为潮流趋势，一些成名于淘宝的网络品牌纷纷入局。膜法世家创始人黄晓东表示今年将在现有实体店的基础上增开多家实体店；茵曼也在布局线下零售网络，2015年6月启动了“千城万店”计划，计划5年内在1000个城市开出10000家实体店，撬动100亿元的线下市场；还有御泥坊、阿芙精油、裂帛女装等等都在谋划自己未来的线下市场。

    社区商业成新贵

    在过去的一年里，由于小而精的社区商业能降低招商运营风险，而主打社区也有利于破除商业项目同质化问题，不少开发商已经开始向社区商业发力。万科、保利等传统住宅地产大佬均开始加码社区商业，2015年分别开业了广州万科里、保利时光里二期等社区商业项目。

    此外，业态的小型化也成为原有社区商业转型升级的方向。华润万家2015年的着力点正是小业态：关闭盈利不佳的门店、渠道下沉，业态创新、发力乐购Express与VanGO便利店两个小业态。从2015年4月在深圳开出首家店，截至目前乐购Express已相继进驻深圳、苏州、天津等城市，并将不断向全国重点城市扩张。

    在小业态前进的道路上，华润万家并不孤单。安徽乐城旗下的乐大嘴和生鲜传奇、果多美、良品铺子等，都是积极的同行者。这些企业在战略上的转向也表明：小业态将成为未来零售企业转型的主力业态之一，甚至可能成为未来商超企业转型的突破方向。小而精的业态既能迅速覆盖城区主要网点，又能真正满足社区的品类精准需求，这将是未来真正的社区商业。同时，三四线城市是市场的神经末梢，也是所有电商的“最后一公里”。小业态无论是线上线下结合，还是解决“最后一公里”，都是必不可少也是最方便快捷、成本最低的渠道之一。

    在刚刚过去的2015年，商业地产市场的核心似乎就是创新二字。业态创新是实体商业的必然选择。当年，沃尔玛是折扣店的开创者，家乐福是一站购齐的导演者，麦德龙是仓储卖场的推进者，7-11是便利店的先行者。当市场出现重大转变时，新业态、新模式、新探索将有助于获得成长机会。