“我预计，至少未来10年至20年，中国仍然是世界的制造中心，既然如此，工业地产是必不可缺的，并且应有广阔的发展前景。”在谈到为何由住宅建设转向并不熟悉的工业地产时，上海知名房地产商季宝红称。

　　工业地产的概念一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，工业用地上可建的建筑物用途通常包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

　　受经济波动直接影响大

　　随着全球经济态势的进一步动荡，今年一季度中国工业地产市场继续受到进出口行业下滑以及大型制造业紧缩开支的影响。如华北地区工业物业市场受整体需求下降的影响，北京、天津、大连和青岛的工业物业租金平均报价下调；上海的工业物业租金报价比上一季度微降；华南地区的厦门、广州、深圳三大城市工业物业租赁市场均因需求减弱导致租金下滑。

　　“经济形势一旦风向有变，进出口、生产制造等相关行业势必遭遇冲击，工业地产市场继而也会受到洗礼。”业内人士表示。各类调查也显示去年以来工业地产的"受灾"程度不比住宅、商办市场来得小，如上海的嘉定、金山、奉贤、南汇等各郊区的空置工业物业面积在100多万至200多万平方米，其中约90%是待租的生产型厂房，并已有不少工业地产商抛售相关资产；又如截至去年11月底，深圳闲置厂房面积达到1300万平方米，比2007年年底时增加了56%，而至今年春节后，深圳的厂房空置率已达20%。

　　长期稳定回报深受青睐

　　业内人士介绍，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。“相对于其他类型地产，工业地产较易得到廉价的土地且开发面积往往很大，一般还有优惠的土地使用政策。同时，工业地产本身的收益性也是其被一些投资者追逐的重要原因，往往是租金收益和资产增值双重目的。”

　　纵然去年以来楼市深度调整，国内外资本逐鹿中国工业地产的兴趣却并未消减。国内如绿地、复地、陆家嘴、鹏欣、中粮地产等外人眼中的商品房开发商其实几年前都已纷纷投身工业地产。外资则有新加坡腾飞、普洛斯等专业的工业地产发展商，前者已在中国10多个城市投资有科技园区项目，并在新加坡成立了30亿元人民币的腾飞中国工业园和产业园投资基金；后者也在今年与新加坡政府产业投资公司合资后收购了苏州工业园区内的项目，并预计未来两年大约有10亿美元的投资额度投向中国市场。

　　下游产业增值潜力更大

　　五合智库总经理邹毅介绍，成规模的工业地产项目从形成到成熟需要较长的时间，“比如完成了园区的产业选择之后，下一个问题也随之浮出水面：如何在园区内摆放这些产业？还需要增加其他一些如住宅、商业等配套使得园区的功能更加完善么？工业园区是始终处于动态中的，也许我们有能力做5年、10年的规划，但如果是30年、50年呢，科学预测的准确度将大大降低，一些产业的生命周期可能很短、波动很大，因此要适时对规划做出调整。所以要考虑可持续发展。”

　　此外，如何提高收入也是工业地产发展商们很注重的问题。邹毅建议在房地产的产业链上，尽量降低土地批租等处于产业初级链的收入，而增加土地深度开发、自建物业出租、房地产销售、物业管理等下游产业的收入，提高利润率，使收入来源更持久，并分享工业地产增值带来的效益。“一些专业的工业地产发展商对于工业地产的专业化运营，往往可以得到稳定的回报率，并使得工业地产成为很好的做REITs的概念。”