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楼市小阳春的真相

  • 杭州写字楼网
  • 2009/5/7 14:15:00
导读:医治一个气血两虚的病人,不是简单地给他打一针强心的兴奋剂即可。从这个角度来说,房地产开发商倒是应该利用难得的“小阳春”养气补血,固本培元。

    统计显示,上证地产指数在3月前三周内涨幅逾23%,在房地产股票里套牢的股民在干渴里迎来几滴雨露。几乎同时,国家发改委发布消息,对全国36个大中城市监测所得,2月份全国新建商品房集中成交价环比由上月下降2.96%,转为上涨0.22%;存量房集中成交价则环比上涨1.33%。

  成交量方面,北京2月份商品住宅成交5843套,同比增长145.81%;3月上半月,商品房期房的网签套数达到5232套,接近整个2月份的成交套数。上海3月份第2周商品住宅成交量32.38万平方米,环比大幅上升38.3%。深圳新房成交量从1月份的4445套上升至2月份的5275套;3月前三周则达到5037套。“房地产成交量上涨,是一个全国性的情况。”全国工商联房地产商会会长聂梅生接受采访时说。

  不仅仅在中国,美国、日本等地的楼市同样“温暖和煦”。这样全球房地产同沐一个“小阳春”的情形实在出乎太多人的预料。美国猛开印钞机导致的通货膨胀预期、假按揭放大数量,还有市场即将实质性复苏启动等等解释纷至沓来。

  许多人基本达成一致的观点是:前段时间房地产商大举降价等促销手段开始产生效果,积压的刚性需求被系列炒作激活;并且政府对楼市减税、降息、降首付的刺激政策也获得了正面的回应。

  “房地产小阳春是政府利好政策刺激下的小反弹。”这是著名经济评论人叶檀的观点。国泰君安房地产行业研究员孙建平则认为,各城市成交量复苏的关键在于房价调整幅度:调整越充分,距离复苏的时间就越短。

  无论原因如何,在这一现象面前,最关键是要弄清楚:它是真正春天的前奏,还只是秋日里一个无改大局的“小阳春”?

  还得看数据。上海市统计局数据显示,2009年2月末,上海商品房空置面积已达到创纪录的1211.75万平方米。瑞银证券近期发布的报告称,根据今年1月各城市的待售面积和成交套数的数据测算,宁波、东莞、成都等城市消化完现有库存需要2年~3年;北京、南京、青岛等要消化完现有库存需要1年~2年的时间。

  数年疯狂跃进累计下来的巨大库存,是悬在各大房地产商头上的一柄利剑,一旦成交量下滑,消化库存所需时间将延长,那么房地产商的回款压力将更为严峻。销量下降导致的价格下降,将致使毛利率进一步降低。想方设法去库存化,是他们当前的第一要务。

  从土地市场上看,中原地产中国研究院调查报告表明,沪、广、深、津四地1月份的土地成交价格较去年同期下跌了50%以上,其中上海和杭州的地价较去年12月环比下跌了20%,创近几年来最大跌幅。从数据中可以看出,即使房地产商本身,对于市场回暖也信心不足。

  医治一个气血两虚的病人,不是简单地给他打一针强心的兴奋剂即可。从这个角度来说,房地产开发商倒是应该利用难得的“小阳春”养气补血,固本培元。

关键词:楼市,小阳春
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