买住宅，关注产品本身和居住环境就可以了，而投资商铺就没有那么简单了，需要考虑的问题纷繁复杂，一不小心就会落入各种各样的陷阱。具备极强投资属性的商业地产项目在蕴含丰富的机会与升值空间的同时也隐藏着无数的风险，那么投资客们究竟该如何擦亮眼睛，做到趋利避害呢？

　　什么是商业氛围指数

　　商业气氛直接决定着商铺日后的经营状况，直接影响着房产的升值潜力。区域内人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构以及交通便捷程度等决定了商业氛围的优劣。

　　商圈的定义是什么

　　商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%-70%，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对较小。

　　商圈必需的要素，主要包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。

　　什么是商圈形态

　　商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

　　商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

　　住宅区。该区域户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

　　文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

　　办公区。该区域为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。

　　混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

　　怎样确定商圈

　　对现有商店商圈的大小、形状和特征可较为精确地确定。在国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

　　对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，谈不上顾客的支持程度。因此在进行商圈设定的考虑时，可针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来确定商圈。尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般的小型商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等要加以观察，并配合有关调查资料，运用趋势分析进行商圈设定。

　　应该如何判断商铺租金的高低

　　首先，要了解周边商铺的租金价格，再根据本项目售价计算本项目租金水平，如果本项目租金水平大大高于周边，则招商的压力就会加大。其次，看行业的饱和度以及政策规划及扶持状况。这是判断专业市场租金走势的关键。再次，看市场的知名度。专业市场不一定要在闹市区，但是一定要有名气。最后，注意商场管理状况以及周边物流便利程度。这对专业市场的兴旺发展起着相当重要的作用。（原标题：投资商铺这些问题你要明白 陈赛娇/整理）