房地产业之于城市化，犹如“双刃剑”。高房价损害城市化，然而高房价背后却有太多的故事。未来一段时期，促进房地产市场平稳健康发展，是处理好房地产业和城市化两者关系的关键所在。高房价弱化了大量农民进城定居主观意愿及实际能力。根据对全省8个小城市培育试点镇的抽样调查数据，有意愿进城落户的农民，可承受的购置商品房的均价为5379元，略高于与这些镇区5316元的商品房实际均价，大大低于这些地区县城9066元的商品房实际均价。由此不难看出，农民有且仅有能力在镇区购房定居，但是普遍没有能力到县城定居。

　　房地产业是城市发展的助推器，这一点毋庸置疑。“让政府增收，让城市加速发展”，是房地产业在推进城市化中的一个基本功能。在不少地方，政府通过获得土地出让金和房地产业各项税费，为城市建设提供充足的资金保障。人们诟病杭州市2016年土地出让收入早已破千亿元，但是如果没有土地收入，杭州很可能就没有新西湖、钱江新城、大江东、城西科创等新空间、新经济、新业态的崛起，很可能就没有高铁高速轨道交通的网络化推进，很可能就没有整座城市的快速发展。

　　未来一段时期，促进房地产市场平稳健康发展，是处理好房地产业和城市化两者关系的关键所在，2016年中央经济工作会议给出了三副“良方”。会议明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出人地挂钩分配建设用地指标，合理增加土地供应，疏解特大城市部分城市功能及带动周边中小城市发展的具体举措，符合浙江城市化发展实际和诉求，为浙江构建房地产业与城市化协调发展新格局指明方向、提供保障。

　　第一副良方是，落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。浙江从2003年土地新政实施以来，受制度性的土地紧缩制约，过早的停止了对人口等要素的集聚。2004—2015年，浙江国有建设用地供给年均增长仅仅2.1%，比全国平均低11.4个百分点。浙江常住人口占全国比重从2010年的4.1%降至2015年的4.0%。这一状况严重违背全球人口向沿海地区、向经济发达地区集聚的客观规律，亦造成大量外来人口人地分离的“半城市化”困境。未来通过建立人地挂钩的建设用地指标分配制度，促进人口、土地等要素在更大范围的自由流动和优化配置，有利于破解长期制约浙江城市化的人地矛盾掣肘，开启人口城市化与土地城市化相适应的新格局。

　　第二副良方是，合理增加土地供应，提高住宅用地比例。从实际状况看，土地供给与房价具有比较密切的关系。以苏杭为例，2002年以来杭州市区商品住宅土地供给大致只有苏州市区的一半，房价则是苏州市区的两倍，就是比较能说明问题的一个案例。杭州市区长期以来住宅用地供给相对偏少，余杭、萧山等外围区块的土地出让较多，推高了市中心房价。来自透明售房网的数据显示，2016年11月1日至12月14日，杭州市中心住宅新房均价已高达49705元/平方米。未来一段时期，浙江省应积极应对杭甬温等大城市房价上涨实际，努力满足本地市民刚性住房需求的同时，充分兼顾杭州G20效应等因素形成的外部需求，把适度增加土地供给及优化土地供给布局，作为缓解房价过快上涨的长期政策。

　　第三副良方是，疏解特大城市部分城市功能，带动周边中小城市发展。浙江促进大中小城市协调发展长期走在全国前列，从2011年以来的小城市培育，到2014年以来开展的特色小镇创建，从理念到行动都与这次中央经济工作会议精神高度契合。2016年6月浙江发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，更是把解决大城市土地出让和房价频出新高，与化解周边中小城市商品住宅库存，联系在一起统筹解决。《方案》针对性地提出了推进棚改货币化安置、支持自住型和改善性购房需求、鼓励新市民购房和农民进城购房、消化非住宅商品房库存、全面建立商品房供地与库存及价格挂钩办法等具体举措，从政策层面推动消化库存与推进城市化的双赢。

　　房地产市场平稳健康发展受到中央经济工作的高度关注，在组合政策之下，房地产业有望真正发挥城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市发展的加速器的重要作用，进而推动浙江早日开启房地产业和城市化协调发展、良性互动新局面。（作者：吴可人 单位：浙江省发展和改革研究所）