刚刚过去的2016年是地产界的震荡年，也是调控年。

    2016年，房地产行业可谓风云变幻，大起大落。上半年，延续了2014年下半年以来的“救市”态势，持续出台了一系列降库存的楼市政策，极大地促进了市场成交。下半年，随着G20峰会的召开，大量外地投资客拥入杭城，造成楼市“高烧”连连。从9月17日开始，杭州房地产政策逐步收紧，重启限购限贷。

    青年时报梳理了2016年四大关键词，盘点杭州楼市一年来的变化。

    关键词：成交量
    194073套，创历史新高

    2016年，杭州楼市经历了政策宽松到政策紧缩的过程，跌宕起伏。楼市刷新了多个历史纪录，总成交量、月度成交量、年度涨幅等均创下历史新高。据合创地产机构统计，杭州市区（不含富阳及五县市）商品房整体成交194073套，创下历史新高，同比前一年升幅达54%，杭州主城区同样创下历史新高，成交82282套，同比多买了28679套，升幅达53.5%；余杭区71640套，同比上升59.9%；萧山区（含大江东）40151套，同比上升64.0%。

    在商品房中，住宅成交14万套，为绝对主流，但成交涨幅最明显的数写字楼（含酒店式公寓），约成交4万套，同比上涨高达192.0%。这和去年全民房产投资热度高企，以及杭州限购新政后住宅市场客户流向酒店式公寓有绝对的关系。此外，商铺及其他商业地产同比上涨58.6%。

    细看各板块表现，2016年大江东尽管不算太惹眼，但成交量惊人，在滨江华成大江之星、东裕华庭等项目带动下，成交量居杭州各大板块之首，共计7842套，均价8288元/㎡。2015年的库存重灾区临平、闲林板块终于得到释放，2016年分别成交13955套（含临平新城、临平山北）、7834套。其他城东新城、萧山新区、开发区市北、未来科技城等板块成交均可观。

    业内观点：时报地产评论员吴晓冬认为，2016年杭州各个板块的成交量可以用火爆来形容，无论刚需房源、改善房源还是高端豪宅，甚至酒店式公寓，都成了市场疯抢的“香饽饽”。2015年压抑的购买力，在2016年得到了极大的释放，楼市库存也在这一年得到了前所未有的解放。在购房者眼里，2016年是买房的绝好时机，不少购房者甚至出现不理性地追涨购买，以至于下半年政策调控加码后，市场的强大购买力仍然旺盛。

    关键词：成交价
    各区域商品房均价集体上涨

    从全年来看，杭州各区域商品房均价集体上涨，萧山、余杭涨幅大于主城区。杭州商品房2016年均价17682元/㎡，同比2015年上涨11.1%；主城区商品房均价23497元/㎡，同比2015年上涨11.3%；余杭区同比上涨18.7%；萧山区同比上涨14.6%。并且，住宅价格涨幅高于商品房，余杭和萧山价格涨幅高于主城区，分别为18.3%和18.4%。

    据合创地产机构统计，在成交量超过7000套的4个板块中，有3个板块成交均价在12000元/㎡以内；在成交前10的板块内，7个板块均价低于16000元/㎡，占比70%。低价板块成交量相对较高，价格是促进板块成交的最直接因素。

    业内观点：独立评房研究院院长李坤军表示，无论是限购前还是限购后成交价一直呈现上升的趋势。限购给了火爆的楼市一场“及时雨”，使得杭州楼市慢慢平稳地进行。对于2017年，李坤军表示，不会有2016年大起大落的情况出现，基本还是比较平稳的，房价也有下调的空间。

    关键词：土地
    供不应求，外来房企更垂涎

    2015年6月，杭州土地市场开始逆转，在2016年走出了一条高歌猛进的上扬线。2016年是破纪录的一年：总成交额1597.7亿元、平均楼面价12765元/㎡、涉宅地成交额1398.5亿元、涉宅地平均楼面价14192元/㎡、单宗地块总价123.2亿元、单宗涉宅地块楼面价45368元/㎡、单场土地出让金额223.4亿元等多项数据均创新高。虽然成交金额和成交楼面价处于绝对高位，但2016年的土地供应面积和体量都不是历史高点。即使在数次强调加大供应量后，全年成交的可建面积1251.6万平方米，为近8年的第三低，仅高于2012年、2015年。

    即便是9月下旬连连出台的土地新政，也未能暂停开发商争抢杭州土地的疯狂势头。值得注意的是，外来房企比以往更加关注杭州市场。据统计，郑州绿都、和昌、江苏中南、厦门国贸、禹洲、鲁能、中骏、中国中铁、金辉、中梁、安徽置地、重庆东原等12家外来房企，2016年先后进军杭州市场。尤其在调控之后，外来房企的态度显得更为积极，10-12月的10个新生楼面价纪录，有8个为外来房企刷新。

    业内观点：透明售房研究院院长方张接表示，2016年以来的楼市这么热闹，开发商们赚得盆满钵满，手握大量现金，急需寻找下一个项目。而土地市场目前又是僧多粥少的局面，这就决定了拿地的竞争很激烈，拿地的价格不会低。尽管9月开始不断出台新政策，但是土地金额还在不断地创新高，这是一个最根本的市场转向指标。

    对于后续土地市场，方张接认为，土地供不应求，满足不了开发商的需求，特别是优质地块，还会延续去年僧多粥少的局面，在未来三年之内，杭州楼市或经历一次调整。

    关键词：心态
    从预备起跑到百米冲刺

    2016年，对于购房者来说，更多的是“买买买”；而对于开发商来说，则是“卖卖卖”，有些甚至到了“惜售捂盘”的境地。总结楼市全年状态，可以说是从预备起跑到百米冲刺的全程加速状态。

    调控加码的及时雨，给这个市场带来了后续的降温。不少开发商表示，在限购前价格的不断飙升，让整个市场都处于焦虑、浮躁的状态；限购后，市场逐渐稳定下来，它有利于楼市的长期发展。“相比之前更喜欢现在的状态，开发商能好好卖房，购房者也能有较大的空间好好挑房。”滨江集团项目负责人沈洁表示，从楼市长远角度来考虑，健康的楼市还是需要理性的头脑来支撑。

    业内观点：我爱我家品牌总监周包军认为，2016年全年的状态可以形象地比喻成这样：前小半年是预备起跑阶段，但9月开始就是冲刺阶段了，狂奔了一小段，就被吹了停止哨。开发商和购房者的心态也是如此，2016年第一季度准备起跑，市场有回暖现象。第二季度市场开始有进一步的上升，但热度还不高。这个时候开发商和购房者的心态开始有一点点小忐忑了：还会不会继续回升？第三季度开始，部分区域已经开始“点火”了，外地客户风起云涌。开发商的心态是：热销了，房子好卖了。而购房者还没确认状况，就迎来了9月的高潮：已买的兴高采烈，没买的扼腕叹息；有的就此观望，有的迎头赶上。第四季度，调控登场，接连几道政策，楼市上升势头就此打住，虽然温度尚存，但心态逐渐降温，购房者回归理性，一年喧嚣终归于平静。不过土地市场依然火热，让人看得眼花缭乱。（原标题：从预备起跑到百米冲刺 记者：鄢琴 数据支持：杭州合创地产机构）