2016年中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，这是2017年房地产政策最大的变量因素。业内普遍认为，这标志着国家在2017年将继续实行因地制宜的楼市调控政策，主要目标是防一线城市泡沫、稳住二线城市房价和盘活三、四线城市楼市。

    2017年现已开局，杭州百姓最关心的楼市走向到底如何？时报结合业内专家的分析，分别从政策、成交量、价格、土地市场及产品作了全面预测。

    预测一 政策
    环境趋于平稳 严厉调控将持续

    2016年的杭州楼市调控可谓史无前例，在短短两个月内迎来5轮调控政策，可见杭州调控房地产市场的决心。那么，对于今年的政策方向，毫无疑问的一点：调控政策是倾向于楼市健康稳定发展而制定推出的。

    透明售房研究院院长方张接认为：严厉的调控政策将持续。展望2017年，他预计热点城市将继续保持高压调控态势，前期房价涨幅过大的城市可能会出现调整；而绝大多数三、四线城市受带动作用并不明显，在因地施策的大背景下，将有望继续保持较为宽松的政策环境。

    方张接分析：“具体到杭州，去年9月开始已经实施的严厉限购、限贷政策，严重削弱了市场潜在的购房者基数。作为2016年杭州楼市‘半壁江山’的外地购房群体被拦在大门外，不可避免地‘误伤’了部分本地自住型需求。从供需情况来看，2017年市场供应端并不紧张，去化周期将会重新快速拉长，买方市场将重现，局部板块不排除在供大于求的情况下出现价格战的可能。”

    浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为：“2016年是极不正常的一年，政策从之前的鼓励到‘9·30’的遏制都是不正常的。杭州楼市2017年走势虽大概率事件是‘量缩价稳’，但由于多重复杂因素影响，理论上一切皆有可能，但唯独重蹈2016年覆辙、再次暴涨的可能性几乎为零。”丁建刚提醒：在2017年这一特殊时期，确保安全、防控风险才是最重要的原则。

    预测二 成交量
    成交量下降 楼市进入调整期

    中国指数研究院数据显示：2016年9月，杭州市区（不含富阳）成交量为23380套；10月为15888套，环比下降32%；11月成交套数进一步下降，为9734套，环比下降38.7%，较9月相比，更是连一半成交量都没到。同时，从面积段来看，90㎡及以下住宅的价格下降0.6%；90-144㎡、144㎡以上面积段的住宅降幅略小，为0.2%。12月，在开发商为年终冲刺加大营销力度的情况下，成交量出现小幅回升，新建商品房1.46万套，环比上涨12.31%，但仍是年内月成交量倒数第三。

    从以上整体成交量来看，杭州正在走下行通道。

    为此，我爱我家品牌总监周包军表示：“2017年的成交量肯定会下降，相较2016年可能幅度还不小！调控政策相当严格，投资性需求彻底被抑制，自住型购房需求相对会比较稳定，不会出现2016年的爆发性行情，成交量萎缩已成定势。可以说，从2016年年底开始，杭州房地产市场步入一个新的‘调整周期’。”周包军分析，相较于2016年次新房、次新板块的高峰，2017年价格比较稳定的老小区可能会被更多购房预算相对有限的初次置业者所接受。

    也有专家认为，在2016年购房需求得到大量释放后，2017年的成交量不排除大幅下降的可能。克而瑞咨询机构预测，今年杭州成交量下跌概率极高，成交面积预计在800万-1000万㎡之间。他们分析了过去3轮周期，杭州容量变化规律为，高位运行最长“两年半”，低位运行“半年至1年”。杭州现在处于2015年开始的第4轮周期中，近两年均成交面积保持在1200万㎡左右。按以往规律，那么最迟2017年年中，“两年半”高位期将结束，量价齐跌。

    预测三 价格
    短期内平稳 区域下跌可能性大

    从透明售房网近三个月的数据来看，去年10月，杭州受调控影响，新建商品住宅价格虽然环比9月份仍有3.2%的上涨，但与9月份的涨幅相比，已经缩小了2.3%。11月，新建商品住宅价格继续下跌，出现了连涨19个月后的首轮下跌。

    透明地产研究院院长方张接判断，短期内杭州房价将保持平稳。原因有以下几点：一是调控政策的影响，限购、限贷政策使得潜在购房者基数严重减少，“打击”了购房信心；二是成交的冷却会迅速拉长库存的去化周期，使得买方市场在局部板块会重新出现，开发商对有限的自住需求购房者争夺会更加激烈，外地投资性购房较为密集的区域和板块会率先迎来价格调整，随着调控时间的延伸，短期内整体价格体系会呈现平稳状态。

    青年时报地产评论员吴晓冬观察认为，临近年关，部分近郊板块的楼盘节前已经开始推出特价房促销，可见市场的风向标已经在转变。“价格由供需决定并遵循市场规律。市场有它的惯性存在，随着购房者的日渐理性，2017年下半年或迎来楼市新一轮的价格体系，一些2016年过热板块价格不排除下调的可能性。”

    预测四 土地
    溢价率有所回落 热点板块仍被看好

    从2015年6月开始逆转的杭州土地市场，在2016年走出了一条高歌猛进的上扬线，即便是9月下旬出台的土地新政也未能暂停开发商争抢杭州土地的疯狂势头。透明售房网数据显示，2016年全年杭州一共诞生了36宗“地王”，并且不再局限主城区，萧山、余杭，甚至许多不被业内看好的边缘地区，都能拍出高价地，几乎每一个板块的楼面价都被刷新。

    不少业内人士指出，根据2016年年末土地竞拍情况，当前房企在杭州拿地的意愿仍然十分强烈，短期内杭州供地节奏难以适应房企拿地需求，高价竞拍现象仍会延续。针对2017年的拿地情况，本地龙头房企滨江集团副总经理朱立东表示：“土地是开发企业的生产原料，在2017年我们会根据市场的定位和自身土地的储备量等几个方面的因素来考虑拿地情况。”

    合创地产机构市场研展中心总监许小芳分析，基于2016年开发商回收的资金积累和2017年占领市场份额的需求，2017年土地市场依然会持续高热度态势。并且，热点区块的土地依然是兵家争夺之地，例如市区、奥体、未来科技城等板块。对于今年的地价，许小芳认为：“基于2017年地价基价较高，故2017年的土地溢价率较2016年会有所回落；基于部分土地的优质情况，地王几率依然存在，但刷新度会有所下降。”

    预测五 产品
    刚需房相对不足 高端房面临过剩

    从市场结构来看，政策环境决定了2017年以刚需、首改为主的自住需求会是市场主流，但从2016年土地市场的实际情况来看，主城区的新拍地块已全面豪宅化。“从目前来看，余杭、萧山区刚需项目的供应也比较有限，预计2017年会出现供应与需求结构不匹配的情况，刚需房源相对不足，而高端产品相对过剩。”透明售房研究院院长方张接认为。

    记者也向不少今年拿高地价的开发商探询，虽然对于高地价的产品，不少开发商认为还是有它的区域稀缺性，然而由于今年市场风向标的转变，对于高端产品，他们认为还是存在很大的销售压力。“目前只能专心把产品做好，至于销售，已经不可能再有神话，只能慢慢卖。”一市中心豪宅开发商负责人表示，高端产品有它的客群在，平稳销售是接下来的基调。

    对于刚需产品，在经历2016年楼市价格的大洗礼以后，市场上已经很难买到单价万元以内的房子，单价2万-3万元的改善型房源成了绝对主力。“从目前板块来看，除了丁桥、九堡、下沙、闲林、临平、大江东等板块，购房者还能找到2万元以内的房源，其他板块已经很少有低价房了。而且这些板块的房源相对较少，可选余地不大。”青年时报地产评论员吴晓冬表示。（原标题：2017年杭州楼市何去何从 记者：鄢琴）