随着城市的外扩，金华市区的商业地产也“东西开花”。商业综合体由原来的婺江南北，发展出金东商圈、婺城新区商圈。但越来越多的商业综合体建成，也在考验着开发商的运营能力。从去年金华市的物业成交来看，住宅仍是市场的成交主力，占全年成交总量的近九成，写字楼商业共计成交1728套，与2015年持平。

　　从综合体向主题商业转变

　　前几年，金华商业地产曾经历了高速发展的阶段，目前还处于“库存消化期”。部分招商较好开门营业的商业综合体中，有些逐渐立稳了脚跟，也有一些难抵竞争压力遭遇“闭店”。同质化竞争是商业地产难以经营的重要因素。地处城郊的商业综合体，多用“吃、住、玩、购”来概况。同质化的定位，密集的建造，让不少商业综合体未交付已经进入了招商难、运营难的怪圈。

　　商业地产的困境，让开发商纷纷寻找“新思维”，以期通过差异化经营实现“突围”。记者调查发现，近几年不少开发商也想打造主题化商业，但因为客流不足，最后只能以海宁皮革、儿童游乐等大众商业凑数，而因为商业项目没有明显卖点，消费者又不愿经常光顾，结果陷入了开业即关门的惨状。

　　“这几年即便是市中心店面租金都在下降，中心商圈仍难以留住商户，别提郊区商业了。实体店人气不断下降，商户赚不到钱，导致店面空置率和商铺转手率较高。”市区某房产中介小张说，去年至今，市中心商圈店铺的空置率一度高达三成左右，个别店铺半年就要转手两次，2016年虽然住宅迎来一波行情，但商铺的交易依旧冷清，有的新开发项目住宅已经售罄，而许多沿街店铺还没找到下家，前不久有开发商不得不发动中介力量希望加快推盘。

　　让差异化成为常态

　　主题化商业除了前期的产品定位、产品招商外，后期的长期运营和持续盈利是对开发商更大的考验，而差异化成了主题化商业能否成功的关键所在。比如，近几年随着二孩放开，有开发商看好教育产业，主推教育综合体、一站式儿童体验式综合体，取得了不错的效果。

　　上海财大浙江学院党委书记黄宏伟教授表示：“主题化商业能否成功除了定位差异化外，还有品牌差异化，甚至细致到元素差异化，并且这个差异化应该是持续的。因为在一个三线城市，一旦差异化主题化成功了，可能别的购物中心就难模仿。为此，在整个的运营中要有一个相对动态的概念，根据市场随时作调整，使差异化成为常态的运营模式。”

　　作为一个新鲜的事物，主题化商业给商业地产经营提供了很好的发展思路。但也有业内人士表示，主题化商业对开发商提出了更高的运营要求，毕竟主题化商业相当于开发之初就圈定了产品范围，与综合体比较起来，似乎“路子更窄”，对开发企业而言还是有一定风险的。

　　金华主题化商业的发展还有很长的路要走，如何在招商后实现投资商和开发商利益的合理分配，如何与普通商业综合体和其他主题商业体现差异，如何长期保证客流量等等，这些都是需要考虑和解决的问题。对投资者而言，当前无论是投资何种商业均需要谨慎。建议出手前对项目本身、开发企业实力、区域经济社会发展状况和政府规划进行全方位的考量之后再作决定。（原标题：主题商业开发待起步 记者：方令航）