金华商业地产投资复杂 市民要慎重介入
- 杭州写字楼网
- 2013/3/19 10:06:55
本报有关商业地产投资的稿件见报后,在读者中引起一定反响。由于时值“新国五条”推出的关键时期,许多读者关注目前市场火爆的一些写字楼、酒店公寓前景。与住宅地产不同的是,商业地产持有成本高,如果当地商业环境不佳,商户无法获得合理回报,租金价格就会下挫,直接影响业主收益。
酒店公寓能否入户?
家住婺城区白龙桥镇的汽配经营户老李告诉记者,这几年做生意积累了一些资金,年后看到镇上有写字楼在售,单价不过6000多元,身边很多朋友都准备买。老李也准备买一套,按照开发商说的,即便不用做办公,当成小公寓出租一年也可以收不少钱。金东区曹宅镇的李刚则想在20%的差额个人所得税实施前在市区买套酒店公寓,主要目的是为了孩子可以入户读书,可是他打听了不少酒店公寓,发现连中介也搞不清哪些项目是住宅哪些是办公性质,2008年之前的旧版房产证上也没有该项登记,让人无所适从。
记者了解到,我市户籍管理部门办理入户依据的是房产证上注明的“规划用途”,如果性质是“办公”而不是“住宅”,就是商业地产,它与住宅地产的本质区别:同样是两套带卫生间、厨房的酒店公寓,如果是办公性质的写字楼,就要按商业地产完税,从交付当天起就进入完税周期。市地税局有关人员告诉记者,这种写字楼性质的公寓不论是空置还是出租、自用,不论是做写字楼还是当公寓出租,都纳入征税系统,即便平时业主没有主动申报,在未来房产转手过户时,都要一并补缴税收,取得完税证明才能过户。目前市区正在完善个人出租房税收代征网点,个人办理非住宅过户手续的应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证;无法提供的应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收,然后才能办理过户手续。从这个角度讲,如果买了一套办公性质的酒店公寓或者写字楼,不仅不能享受入户、求学等政策,还要从持有日起就缴纳个人出租房屋税收,而这恰恰是开发商“忽略”告知购房人的。其实,鉴别新盘的酒店公寓能否入户很简单,开发商广告所说的不限购不限贷项目,基本就是商业地产,无非是打擦边球把写字楼改建成公寓,这样的项目都是不能办理入户的。
警惕开发商一售了之
目前,各地购物中心发展过快,商业物业泡沫化现象严重,反过来恶化了商业生态。浙江永盛集团负责人郑桂花感慨,住宅市场与商业地产犹如冰火两重天,一些开发商根本没有商业地产经验,或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下,只能将购物中心、写字楼化整为零分隔出售,将危机产品转手给中小投资人接盘。
记者探访市场发现,目前市区众多商业综合体中,除了永盛广场坚持自持物业招商经营外,其余开发商全部分割出售商铺、写字楼回笼资金,隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼。不论是6000元/平方米的写字楼,还是每平方米4万元以上的商铺,真正购房从事商业者可能很难收回成本。市华之家置业公司负责人徐景阳坦言,现在各地商业地产泥沙俱下,包括大型商业地产企业在内的开发商,以购物中心内配建的住宅地产回笼资金,名为住宅实为商业地产,本质上与炒作住宅地产没有任何区别,这一部分商业地产中的泡沫,时间一长就会暴露众多问题。
之前商业物业在总体房地产投资中仅占20%不到的比例,但近年来得到迅速提升,同时也进入政府调控的视野,不可能在信贷等领域得到优待。业内人士提醒,商业地产投资的复杂性远超住宅,投资人要警惕开发商借商业物业炒作住宅地产,受持有成本高、商业环境严苛的制约,以商业地产取代住宅地产的地位,长远来看也不可能。
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- 来源:金华晚报
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