“人们为了生存来到了城市，人们为了生活得更好留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城市生活无限憧憬。无疑，城市改变了人们的生活。

　　近年来，随着城市化进程的加快推进，大大小小的城市变得日益“摩登”：高楼、广场、公园……从这个层面上说，楼宇也改变了城市。但置身其中，越来越感到走到哪里都似曾相识，千城一面、千楼一面无疑是当前城市建设的通病。值得庆幸的是，在有识之士的奔走呼吁下，楼宇不是越多越好、楼宇不是越高越好的理念逐渐被接受，楼宇建设“同质化”“标准化”“模式化”现象得到了缓解。许多地方政府意识到除了新建高楼大厦，还可依托古镇、街区、园区、专业市场发展经济，从而呈现楼宇载体多元化、个性化的发展格局。

　　如果说“上一程”的城市化是比哪个城市摊得大、地标性建筑建得多，那么“下一程”就要比这些大大小小、高高低低的楼宇里集聚了多少产业、发挥了多少效益、办公人群有什么样的生活质量等。毕竟“城市”是由“城”和“市”构成的，有“城”无“市”或有“市”无“城”，都不能谓之“城市”。城市发展要有产业作支撑，才能防止“空心化”；产业发展要以城市为依托，才能防止“孤岛化”。当前，楼宇经济发展步入“拐点期”，迫切需要转变理念、转型发展。

　　拐点一：楼宇经济发展面临“三大因素倒逼”

　　当前，日益紧缺的资源、同质化竞争的产业、成本高企的企业正成为制约城市发展的瓶颈，三大因素“倒逼”楼宇经济转型发展。

　　资源需要集约利用。当前，各地快速发展中所消耗的土地、空间、环境等要素资源很大，产出效益“性价比”较低，始终没有走出资源消耗型发展的怪圈，必须从以前的粗放式发展转到集约式发展，从而集约、节约利用资源，实现经济可持续发展。

　　产业需要集群发展。“物以类聚”，产业的集群发展，能够产生集群效应，尤其是相同、相近产业或者上下游产业的集群发展，易于形成配套的产业链。因此，大量企业入驻同一幢楼或同一个楼宇集群，能够产生很强的集群效应，从而产生“1+1>2”的效应。

　　企业需要集聚经营。以前，产业发展是以一家一户独立的企业来完成的，企业要建厂房、建办公楼、购置办公设备，政府要“四通一平”或“七通一平”为其做配套，产生大量的重复建设甚至资源浪费，而企业入驻同一幢楼或同一个楼宇集群，企业之间可以共享办公空间、办公设备、配套服务，从而节省大量的商务成本。同时，企业与企业之间的相互交流、人员往来、互通有无，还可以实现理念的交融、智慧的碰撞、信息的共享、技术的交流，大大拓展企业的发展视野与空间。

　　拐点二：楼宇经济发展面临“三大张力驱动”

　　城市不可能无边界地扩展下去，要实现城市的宜居和可持续发展，唯有在有限的空间范围内“螺蛳壳里做道场”，通过对现有空间的集约利用、优化配置和有机更新，提升城市发展的“亩产率”和“亩产效益”，实现空间的增量发展向空间的存量发展转型。未来的楼宇经济发展将面临城市“三大张力”的驱动。

　　“城市内生动力”的驱动。法国马赫拉瓦莱建筑城市规划学院教授戴维·曼金提出“在城市上建造城市”的理念，即在城市中已有项目的单一功能基础上，新增一些小规模的新项目，在原有项目间创造联系，而不是新造封闭式的大型项目，以优化现有土地资源以及建筑物的使用效率，从而驱动城市的内生动力。

　　“城市空间压力”的驱动。受“18亿亩耕地红线”与“城市边界范围划定”的政策限制，城市新城区建设中往往面临“新增土地指标”“增减挂钩”“占补平衡”等多重约束，逼迫城市扩张已接近完成的城市未来发展要更多地依靠自身更新来达到城市的内生繁荣。

　　“城市边界约束力”的驱动。城市开发边界是城市建设空间扩展的终极远景，在远期发展中进一步取舍可利用空间与弹性空间体现出了开发边界对空间资源配置的影响力。2013年12月的中央城镇化工作会议再次明确提出，“根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定”。2014年6月，住建部、国土部选定北京、上海、广州、杭州等14个试点城市，先期开展城市开发边界划定工作。深圳的“城市更新”、上海的“退二进三”、北京的“动态维护”等，都是通过城市自身土地集约利用的方式来解决“土地指标”与“城市边界”带来的发展问题，引导土地集约利用。

　　拐点三：楼宇经济发展面临“三大利益诉求”

　　2016年，中国的城镇常住人口达7.9亿，城市化率为57.35%，高于世界平均水平。很显然，城市已成为产业集聚、财富创造和人口聚集的中心。然而，在千城一面、千楼一面的城市面孔中，日益感受到发展的趋同化，却很难看到历史、文化对城市性格的塑造。许多城市有产业而无生活、有生活而少品质，城市发展面临诸多新诉求。

　　“留住乡愁”的诉求。随着城市化浪潮和生产要素的自由流动，人们的存在越发变得“非地域性”。“人们为了生存来到了城市，人们为了生活得更好留在了城市”，却常常暗地里借助精神上的超越性“回望”，来排除自身与现实世界之间的异己感与不适感，乡愁便幻化为人们对于家乡生活的一种顾盼，成为一种对本乡本土的心灵守望。诗人余光中曾说，“乡愁是一枚小小的邮票”，从某种意义上说，乡愁是当代人的一种文化生存方式。对于城市而言，烙印乡愁的文化符号，往往体现于外化在视觉上可见的凭证或可激活的文化记忆上。人们对城市的感知不再局限于林立的高楼大厦，而是那些承载了时光记忆、独具匠心的古城、古街、古厂、古楼。但城市之间的同质化攀比竞争也让各自的特色逐渐消弭，“他乡”和“故乡”愈发相似，乡愁也正在被摧毁。保存好城市古建筑、活化城市文化遗存成为人们重温过往生活、寄托浓浓乡愁的载体。

　　“田忌赛马”的诉求。从历史的维度看，城市发展的此消彼长永远是一个动态的过程，有多少昔日的城市衰落，就会有多少明星城市以新的姿态矗立。“治大国若烹小鲜”。城市的治理也是一样，不应该有浮躁之心。要让城市发展得有根有魂、有个性有品位、有魅力有活力，就必须尊重城市发展规律、尊重自然生态环境、尊重历史文化传承、尊重市民群众诉求，从而创新城市治理方式。城市的发展不应该是急功近利的，不能无视区域的自我条件，而应该以“田忌赛马”的思维，追求城市发展的个性化、差异化、特色化。当前，越来越多的地方政府已逐渐意识到这个问题，对楼宇经济的发展诉求正从最初的追求税收亿元楼宇、税收千万元楼宇、楼宇“亩产率”、税收“贡献率”等经济指标，逐渐转向追求楼宇经济发展对区域经济的拉动、对城市品位的提升、对就业增长的促进、对城市文化的传承、对城市生态的引领等的综合效益。

　　“体验经济”的诉求。美国经济学家约瑟夫·派恩和詹姆斯·吉尔摩在《体验经济》一书中认为，“人们正迈向体验经济时代，体验经济将取代服务经济”。如果说工业经济时代的消费行为强调效率，服务经济时代的消费行为重视服务，那么体验经济时代的消费行为则追求情境。过去，人们穿梭于百货商店或许只是为了一件衣服、一双鞋子；现在，在购物中心购物的同时喝杯咖啡、吃顿便饭成为常态；未来，人们去购物中心闲逛将成为“醉翁之意不在酒”的繁忙中的“心灵休憩”。正因为人们对生活关注的重点已从简单的生理满足转向追求情感价值，才使得如何最大限度地挖掘感情的愉悦成为创造新生活模式的关键。因此，让商业聚集形式因空间、业态、比例、规模、审美的不同，形成商业、商务、休闲、文化多功能联动的情景式、主题式、个性化消费新模式，满足消费者“一站式”购物和体验需求是当务之急。（原标题：楼宇经济发展步入“拐点期” 作者：夏效鸿 楼宇经济研究知名专家 编辑：江于夫、王天骏）