今年以来，杭州楼市处于限购、限贷、限价、限预售证、利率上浮等多重调控之下，住宅成交量依旧高位运行，供需矛盾突出，甚至出现了买房托关系、拼首付等现象，不少购房者苦于买不到房。

　　不过，近日杭州土地政策取消“现房销售”，并加大土地供应和出让速度，而全国金融工作会议也明确强调要防范金融风险，让人嗅到下半年楼市变化的可能性。

　　“下半年杭州楼市会怎么样？还能买房么？”对购房者而言，入市需求依然强烈，但在“房票金贵”的当下，买房会更加慎重。而在买房之前，我们首先要弄清楚市场下半年的几个问题：比如：未来库存量是否有更多补充？新房价格会怎么走？土地市场是否会降温？二手房会不会继续涨？

　　下半年新增供应中等偏紧
　　刚需房源紧缺，高端改善充裕

　　透明售房网数据显示，截至7月19日，杭州市（含富阳）住宅库存为35313套，再加上网签受限制，实际库存可能还要少。而中国指数研究院数据显示，今年上半年杭州市（含富阳）住宅成交50666套，按照这个速度，现在这点存货半年不到就能卖完。从近几个月单月上市房源量来看，基本维持在6500套左右，而月平均去化在8000套左右，也就是说卖房速度已经超过供应速度。

　　当然，库存和需求都是动态的。我们再来看看今年下半年的新增供应量。据钱报记者统计，杭州下半年预计推出的新盘有60余个。按照现有的营销节点速度，大量新盘基本要到9月份开盘，还不排除部分楼盘延后开盘。据此判断，下半年确定能够转化为新增供应的也就是40个楼盘左右，按每个楼盘平均300套房源的供应量来看，这些首开楼盘也只能提供12000多套房源。

　　还有些很难统计的续推房源。这些供应量取决于每个房企不同的市场预判和策略。

　　“尽管下半年有些项目能达到预售条件，但在调控环境之下，房企惜售情绪明显，而购房者尤其是投资者热情高涨，供需矛盾仍旧突出。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，下半年这种供求关系的紧张仍将持续。

　　透明售房研究院院长方张接进一步阐释了杭州楼市未来的供需关系：“就下半年而言，我们做过测算，新增供应量整体上来说中等偏紧，不会出现‘供应荒’，不过结构上存有不平衡，主城区和余杭区总量偏紧，萧山总量富足；刚需房源供应紧缺，高端改善房源供应充足。”

　　据钱报记者统计，主城区下半年即将首次开盘的20余个楼盘中，80%以上是中高端楼盘，单价基本在3万元/㎡以上。

　　据浙报传媒地产研究院统计，在没有新增供应的情况下，明年这个时候包括丁桥、桥西、桃源、西溪、祥符、九堡、一桥南在内的17个板块供应将枯竭。

　　“幸好杭州土地政策中现房销售及时取消了，不然明年供应不容乐观。”一位房企老总表示。

　　土地供应将放量
　　土地市场降温可能性大

　　现有库存确实有点捉襟见肘，未来供应还是得取决于接下来的推地量。而光是看上半年土地出让，许多地块都出现现房销售甚至自持，也就是说至少要两年才能流入市场。那么这部分的供应显然不足以解近渴。有数据显示，上半年杭州八区的新增宅地为284万㎡，远低于去年同期的532万㎡。

　　就在7月12日，主城区一次性挂牌6宗涉宅用地，此次挂牌公告中，最醒目的一处：不再要求必须现房销售。对此，专家解读为增加短期内的有效供应。

　　不光如此，近日，杭州市国土资源局发布了《2017年~2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》。根据汇总表，2017年的杭州计划出让225宗地块，截至现在，杭州仅出让了59宗地块。这意味着，如果按计划表执行，接下来的半年要出让166宗地块，相当于平均每月28宗地块的规模。

　　“加大土地供应会是下半年杭州土地市场的主旋律。”荆海燕分析。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚则表示，加大土地供应，既会在未来增加供应量也会改变现在人们的预期，特别是开发商预期的改变，如果他们知道后续有大量土地供应，谁也不愿意去拿高价地。“加上下半年金融严控，银行缩表，房企借钱不易，土地市场降温的可能性非常大。”

　　就普通购房者而言，如果土地市场率先降温，将直接影响到购房预期，特别是带有一些投资属性的置业行为。“供应量增加，地价平稳，房价大涨的预期就会下降。”一位业内人士预判。

　　下半年房价仍将被“稳定”
　　买新房的窗口期犹在

　　中国指数研究院数据显示，今年上半年，杭州主城区住宅成交均价为28223元/㎡，其中6月成交均价达到29478元/㎡，接近3万元/㎡。

　　本身供应量就小，加上从去年开始，一波涨幅后，主城区已经没有明显的刚需板块。目前看来，下沙、长睦、三墩北以及丁桥还有3万元/㎡以下的房源可售，其余从单价来看，基本都属于改善型楼盘。就库存而言，下沙和丁桥基本都进入二手房为主导的市场，只有三墩北和长睦板块尚有房源可挑。

　　从萧山区最近两个月的住宅成交数据来看，均价也基本突破2万元/㎡；就连余杭区，6月份的住宅成交均价也接近2万元/㎡。

　　“供求关系决定价格，下半年房价上涨压力依然存在。”方张接说。

　　另一方面，价格管控还将延续，下半年可以预期的是，热门板块热门楼盘还是会顶着备案价卖房子。“价格还将被‘稳定’。”丁建刚预计下半年价格大幅变化的可能性很小。

　　换句话说，下半年购房者买房的窗口期依旧还在，只是需要对买房的板块做出重新评估。

　　二手房涨幅或追平新房
　　购买新房更具性价比

　　7月18日出炉的国家统计局的统计数据中，杭州二手房的涨幅继续远超新房。与2015年的房价基数相比，杭州新房涨了33.7%，二手房涨了30.5%，在新房限价背景下，下半年如不出意外，二手房价格将追平新房的涨幅。

　　而二手房市场上，已经出现一二手房价格倒挂的现象。据不少中介反映，因为上半年土地市场火热，很多不缺钱的房东干脆撤下房源不卖了，给出的回复就是：周边地价都那么高了，过几个月说不定能卖更高的价格。

　　“被限价的新房一房难求，很多人退而求其次转向二手房，上半年二手房涨幅远大于新房。经历了两年多的成交放量及调控影响后，二手房目前挂牌量缩量明显，未来将依靠逐步进入交付阶段的次新房进行补充。”荆海燕分析。

　　而杭州我爱我家品牌总监周包军则表示，下半年二手房市场的成交量会保持稳定，供需关系紧张的局面很难有所改观，但新增挂牌量，特别是次新房可能会增多，价格经过前期几轮的补涨后，上涨空间已经有限，而房源变少也将成为新常态。

　　不过，当土地供应量加大，土地市场降温，明年新房有效供应增加，购房者的预期会发生变化。尤其当二手房涨幅追平新房后，新房的性价比会更高，购房者也会回归新房，二手房价也将自动调节。（原标题：下半年，杭州楼市吹什么风 记者：孙晨）