上周，华润置地举行了东站项目案名发布会，定案名为“中央车站广场”，项目位于江干区东宁路与和兴路交叉口。项目的前身，其实就是“只打雷不下雨”的“华润欢乐颂”。项目由华润万家分别在2011年10月和2013年1月摘得的两宗相连地块组成。蛰伏六年，让城东市民期待的这个商业项目，终于迎来了实质性进展。虽然迟到，但总好过等不到。

    实际上，杭州“迟到”的商业项目并不在少数。据不完全统计，至少有15个项目原计划在今年以前开业运营。这其中，多数项目现在仍处于停工状态，距离开业更是遥遥无期。

    到底是什么让开发商“拿地时热情，拿地后消失”？又有没有什么方法能够重新盘活这些搁置的资产？

    高新人才集中 未来科技城排屋成交放量

    今年以来，未来科技城及周边板块的排屋成交不断。

    克而瑞数据显示，板块内成交最旺的排屋项目为金地·西溪风华，今年成交了186套，成交均价为29188元/平方米。新项目中，融创·溪涧堂表现也不俗，今年成交61套，成交均价28742元/平方米。据西溪风华营销总监汪春明表示，项目周边高新企业的中高层是购房主力军。

    值得一提的是，板块内的一些老项目，今年也都有不错的成绩。保亿·丽景山、溪上玫瑰园、百家乐·西园、西溪玫瑰、青枫墅园、华元·玉榕庄等项目，今年均有成交。

    接下来，不少项目也会抓住这波机遇推出新产品。比如东海·闲湖城，即将推出全新排屋组团，主力户型建筑面积在200-250平方米。另外，香港兴业·耦园预计也将在明年推出排屋产品。

    有些项目通过出售或转让获得新生

    华润的中央车站广场，也算是一波三折。从摘得首宗地块到现在，已经过去了近六年的时间。在这六年中，周边的住宅项目交付了一茬又一茬，地块也屡次传出开工的消息，但始终未见到实质性的进展。直到去年8月，杭州公共资源交易网上才出现了两宗地块的中标候选人。

    如今，项目的操盘方由原来的“华润万家”变成了“华润置地”，两家同属于华润集团。对于之前华润万家为何没能把欢乐颂运营起来，华润置地的工作人员表示并不清楚。现在，项目已经开工建设，由华润置地操盘，规划仍为商业综合体不变，预计2019年年底能够正式营业。

    像中央车站广场这样能转由集团内部自行开发的综合体项目并不多。更多的，还是项目部分或整体转让。

    未来科技城的核心商业配套北大资源·海港城就是其中之一。据悉，项目前身为西溪海港城，由浙江纽蓝顿实业有限公司和兰信投资有限公司一起，以超过300%的溢价率拿下这块余政储出【2011】24号地块。2014年，北大资源正式收购海港城，成最大股东方。

    最新消息称，海港城预计将在明年五一前营业。目前招商工作已经完成80%左右。

    同属余杭区的中青文化广场也曾遭遇停摆。据悉，该地块在2013年出让，2015年后屡次传出停工的消息。如今，该项目已经被万科接手，并改案名为“万科·未来之光”。

    当然，项目的定位和规划也发生了改变。按照原规划，中青文化广场将会打造成一个影视基地，其中有微电影拍摄体验、酒吧风情街、裸眼3D广场、超级剧院等等。万科接手后，虽没有改变影视文化业态，但是项目还是按照更符合市场的方向进行了调整。

    以万科在余杭良渚的影响力和打造产品的能力，未来之光交付后的运营仍非常值得期待。

    有些项目合作破裂、官司缠身

    跟上述几个项目比，其他项目就没有那么好运了。据不完全统计，原定于2016年及以前开业的项目，就有15个“失约”了。除了已有新投资商进驻并继续开发的项目外，多数项目处于停滞状态，甚至官司缠身。

    位于九堡杭乔路与下沙路交叉口的“东城国际广场”，周边分布了绿城·丽江公寓、康恒·悦麒美寓和宋都·阳光国际等住宅项目，按照原定计划将于2013年开业。但是，直到去年上半年还有周边业主投诉该地块因为迟迟不动工造成的不便和污染。据了解，该地块属于村级留用地项目，原定规划为区域性商业配套。但是由于合作方的原因，项目开工一推再推。

    2016年7月，杨公社区居委会在地块边竖了一块公告，称地块将于年内动工，不过开发范围仅限于社区留用的30亩。期待“东城国际广场”的业主，可能还要再等一等了。

    丁桥也有个让周边业主头疼的项目——悦尚天地。项目位于大农港路与勤丰港河交叉口，就在丁桥新城广场隔壁，距离丁兰广场也不远。项目由杭州市丁桥镇长睦村经济联合社与浙江华圣钢铁有限公司合作开发，且双方还合作成立了杭州长圣投资有限公司。

    据了解，项目原定于2012年12月31日竣工。但是，由于资金原因和股权纠纷，项目并没有如期完工。记者通过中国裁判文书网、浙江法院公开网等公开渠道了解到，长圣公司涉及多起已结或未结诉讼，涉及股权、合同等方面。

    如果没有新的公司对该项目进行再投资或者收购的话，项目短期内显然是无法开业迎客的。住在周边的业主，对此也很无奈。

    商业项目为何频频跳票？

    大型商业项目的失约，就像一个烂摊子，影响了城市的美观，也影响了周边业主的生活。但是如何解决这些综合体失约的问题，仍是一个值得关注的话题。业内人士认为，商业项目跳票，不外乎资金、市场两大原因。

    比较好处理的，是一些单纯资金短缺的项目。从事资产收购的业内人士表示，如果项目有投资价值且关系简单的话，他们愿意对该类项目进行收购。“收购之后看项目具体情况，有可能进行资本化运作，也有可能是我们自己找团队直接运营项目。”

    该业内人士所谓的“关系简单”就是收购关系不要太复杂，不要牵扯到多家企业。但是，多数“失约”项目，就是因为关系不简单造成的。尤其是村级留用地项目，通常背后的股权会更复杂。

    某商业项目负责人分析说，这几年杭州商业地产的涨幅远低于普通住宅，这是资金不愿流向商业项目的一大原因。“两三年前的住宅项目价格都翻倍了，十年前的商业项目还有没卖光的。”

    定位不明晰、不适应市场也是不少商业项目停滞的主要原因。

    从目前已经易主的项目来看，多数项目的定位和规划都有了变化，这说明他们之前的定位并不适应现在的市场环境。“尤其是一些村级留用地项目，以前村里招商能力弱，地块条件也不是很好，所以只能和一些资金实力、运营能力都比较弱的企业合作。如果能够重新进行资源整合，这些项目或许能迎来新的生机。”（原标题：拿地六年的商业项目终于亮相 商业项目为何那么艰难？ 见习记者：许晓蕾）