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李克杰:期房条件下的“后悔权”作用有限

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  • 2009/6/13 13:45:10
导读:    已实施15年的消费者权益保护法将迎来第一次大修,全国人大常委会已将其列入5年立法规划。近日中国消费者协会副会长刘俊海教授对外“吹风”,介绍了消法修改的大方向和趋势,认为应进一步拓宽消法适用范

    已实施15年的消费者权益保护法将迎来第一次大修,全国人大常委会已将其列入5年立法规划。近日中国消费者协会副会长刘俊海教授对外“吹风”,介绍了消法修改的大方向和趋势,认为应进一步拓宽消法适用范围,对购房买车等消费行为实行“后悔权”制度。

  消费者权益保护法从制定到实施的十数年时间里,中国的广大消费者经历了从期待、希望、兴奋到失望的心路历程,人们越来越深刻地体会到,不仅法律本身的保护力度和范围极其有限,而且在实施过程中还能以“非消费行为”为理由被轻易地排除在保护之外。显然,这次修法必须着力弥补其在实施过程中日益暴露出的软弱无力,努力扭转消费者的弱势地位。扩大消法适用范围,让更多的消费行为纳入消法保护之下。增设“后悔权”制度,扭转消费者弱势地位的做法,值得期待。

  借消法大修之机,努力完善消法内容,加大对消费者权益保护力度,使消费者权益保护法律制度与时俱进,既是迫切任务,也是必然趋势。不过,我们也必须清醒地看到,单靠一部消法难以改变和扭转消费者的弱势地位。因为消费者的消费行为涉及极其广泛的经济社会领域,受到多种类别的法律法规的规范和约束,这就要求法律法规之间不仅要在内容上协调一致,而且还要在目标和宗旨上高度统一,否则消法中的赋权可能会被其他法律的相关规定所抵销。

  以购房为例,即使消法修改中认可了消费者“后悔权”制度,那么,最长不过15日的后悔期对消费者权益又有多大助益呢?笔者感觉,在实行商品房预售制度条件下,“后悔权”对购房者权益保护的作用极其有限。

  众所周知,按照目前的商品房预售惯例,购房过程中的两个环节最具实质意义,一是签订购房意向书,因为这时需要向销售者交纳数万元的定金;二是正式签订商品房买卖合同,这是交易的正式成立,而且签订合同后即要交纳全部房款。然而,此时消费者是看不到自己已付清全款的所购住房的,至少需要在一年甚至更长的时间后才能看清所购住房的真面目。而要想判断开发商是否兑现了全部承诺条件(包括建筑面积、建筑质量、小区配套设施等),往往要到整个小区全面建成后才行。因此,无论在上述签订意向或者合同的哪个阶段赋予消费者“后悔权”,都无法改变被蒙在鼓里、信息严重不对称的现状。很显然,在继续实施商品房预售而不是现房销售制度的情况下,消法赋予购房者的“后悔权”必然被期房制度所抵销。

  也正是从这个意义上讲,在修改消法的同时,也很有必要认真检讨和清理其他相关法律制度,是否存在矛盾和冲突,有没有成为消费者权益保护的法律障碍。一句话,良好的社会效益需要多部相关法律的合力创造,要切实保护消费者权益必须把它放在法律的系统工程中去审视。

关键词:房地产,房地产业,后悔权,期房
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  • 来源:《法制日报》
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