房地产服务机构世邦魏理仕日前发布的《2018亚太区房地产市场展望》指出，快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。

    该机构预计，2018年，亚太区大宗物业投资市场将继续活跃，私募房地产基金和亚洲机构投资者的投资意愿强劲。跨境资本的涌入将抵消长期利率增长带来的租金收益率上行压力，租金收益率将大致稳定，波动幅度将保持在10~15个基点之内。

    世邦魏理仕亚太区首席执行官史蒂文·斯维尔德罗建议，随着租金回报率下行空间被逐步压缩，提高租金收入成为资本增值的关键。投资者除了在租金上行的市场内探索机遇，还应注重通过资产管理和提升来实现物业租金增长及释放资产潜在价值。

    世邦魏理仕预测，新加坡、日本、中国广州核心写字楼市场租金增长前景乐观。中国一线城市高标仓储物流地产、长租公寓、不良贷款资产等结构性投资机遇将吸引投资者目光。

    灵活办公受欢迎

    世邦魏理仕认为，在亚太区，优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米，较2017年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。

    在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼及墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，北京租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。

    世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬说：“面对亚太区市场格局的转变，租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略，确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时，愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”

    消费体验是关键

    在电子商务持续增长的同时，2018年亚太区市场的零售销售也将保持稳健势头。餐饮与娱乐业态将引领市场的租赁需求，健康相关消费的持续走热将显著驱动体育用品零售商、健身中心等商铺需求增长。2018年优质零售物业租金将保持微弱增长，优质项目将继续成为推升市场租金的主要驱动力，品质及运营水平较低的项目仍将面临困境。

    世邦魏理仕预计，亚太区零售市场将继续经历重大结构性变化。零售商将加快全渠道策略建立竞争优势，线上和线下由竞争走向融合。在创新科技的助力下，线上购买-实体店取货，以及店内购买-快递到家等线上线下融合的零售模式不断发展。此外，快闪店或快闪活动，和以体验为主的旗舰店等新颖模式，也将为实体店提升客流量发挥更为重要的作用。业主将在项目运营中更加注重消费体验，并引入能够聚拢客流、提升人气的租户。

    物流空间需求大

    在亚太区内，电商行业的持续增长将在2018年继续创造强劲的物流空间需求。中国一线城市、日本东京及韩国首尔市场，以升级需求主导的扩租及搬迁活动预计将显现上升态势。受惠于全球及亚太经济的稳步复苏，区域整体物流租金增长仍将持续。中国一线城市、墨尔本以及奥克兰将引领涨幅。

    世邦魏理仕预计，业务的高速增长将持续推动中国电商企业扩大运营规模并拓展物流业务布局。大型电商企业不仅通过收购物流配送服务供应商或建立自主物流体系进行反向整合，还在持续不断地加快扩张步伐，增加海外市场份额。例如，2017年阿里巴巴对东南亚最大的电商来赞达（Lazada）进一步追加投资,将持股比例提升至83%。

    随着消费者对送货速度要求的不断提高，“最后一公里”配送日益成为关注焦点，从而推动城市物流配送仓储需求的不断增长。激烈的市场竞争将促使租户利用创新科技手段提升运营效率，自动化、智能化制造、自动存储和检索系统、无人化配送系统等都将得到更广泛的市场应用。（原标题：亚太商业房地产格局日渐生变 作者：李高超）