在过去一年，国内商业地产百强企业呈现持有面积与租金水平双增长的态势。近日，由中指研究院发布的《2019中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点；实现租金收入均值23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。

　　百强企业出租率维持90%以上

　　从规模上看，商业地产的分化在2018年更加明显。报告数据显示，万达截至2018年底累计持有物业面积达到3586万平方米，华润置地、宝龙、龙湖等头部企业的持有面积增长也较为明显。相比之下，其它企业持有面积多数不足1000万平方米。

　　报告指出，商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业在去年的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年，商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。

　　从出租率来看，2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。

　　建议把握城镇化下沉的趋势

　　在消费升级的机遇下，2018年，商业地产领域的挑战也一直存在。总体来看，去年商业地产投资额为20173亿元，同比下降9.9%；新开工面积、销售面积呈现下降态势。报告显示，2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场呈震荡前行态势。全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

　　从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。

　　尽管如此，百强代表企业整体经营表现还是优于行业大势。报告指出，一方面，百强企业把握中国城镇化推进及消费升级带来的结构性机会，依托产品线延伸与城市布局下沉，进一步实现了规模化扩张；另一方面，快速迎合新消费理念、新商业模式及新技术手段，百强代表企业商业运营创新取得良好效果，租金及出租率指标表现较好；此外，在行业整体去杠杆的背景下，百强代表企业适度控制投资节奏、积极优化长短期负债结构，实现了稳健经营。接下来，商业地产企业应借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，同时把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，再度抢占发展先机。
　　（原标题：去年商业地产重点项目出租率达94% 记者：郑晓玫）