（原标题：为“续命”花式融资 2020年哪些房企再融资“压力山大” 叶麦穗）

    为“续命”，房企融资已经十八般武艺齐齐上阵。2019年，虽然频遭破发、认购不足的尴尬，但是中小房企赴港上市的热情仍然有增无减，据统计，2019年登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家，这一数字与2018年持平。此外包括保利物业和时代邻里在内的8家房企分拆物业公司也陆续在港交所挂牌。

    统计显示，上市的6家房企中，募集资金最高不过30亿港元，最低不超5亿港元。其中募集资金最低的是天保集团上市所得款项净额约为4.17亿港元，最高的融资来自中梁控股，其排名TOP30，但其募集资金也仅有27.73亿港元。

    招股阶段认购不足在今年上市房企中也多有发生。德信中国计划发售5.32亿股股份，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股结果显示，香港部分公开认购不足，最终导致国际配售提升为总计划的96.8%。

    首日破发则更是见怪不怪。

    除了IPO之外，房企美元融资的数量也刷新历史记录，截至日前，2019年房企合计海外发布的美元融资超过700亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。

    即使高息也在所不惜。进入12月，在11月单月超过50亿美元的融资基础上，房企继续密集发布融资基本，超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划。本月毅德国际控股有限公司发布公告披露拟发行美元优先无抵押票据，年利率最低14%；佳源国际合共额外发行6750万美元票据利率为13.75%；力高地产集团有限公司拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，票据将于2019年12月10日起（包括当日）按年利率11.5%计息；华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据利率11.5%。

    中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时认为：整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。

    著名经济学家宋清辉在接受媒体采访时分析称，房地产企业密集发债有三个方面的原因，一是其他融资渠道严重受阻；二是2018年下半年以来，国家多次出台民企纾困政策，引导金融服务实体经济，而不是投向房地产；三是房地产企业债券到期量增加，不得不通过债券发行应对债券到期带来的融资缺口。对于未来的市场情况，宋清辉预测，在经济下行压力仍然较大的情况下，未来房企融资环境不容乐观。在房企普遍负债率较高的情况下，蕴含着危机，2020年爆雷的风险概率很大。

    天风证券分析师孙彬彬的研报认为：12月6日中央经济工作会议并未再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但是首次将“稳地价”写入中央经济工作会议报告。该如何解读这一变化？在房企融资持续收紧的背景下，房企面临较高的再融资压力，房企融资边际放松符合防风险和稳增长的需求。

    商业性房地产开发贷三季度净增加1600亿，相比上半年的5600亿，环比增速明显降低，预计这一趋势还将持续；信用债7-11月份净融资为-305.2亿元，10-11月份ABS净融资连续为负，海外债能够实现一定的净融资但预计难以持续；房地产信托也受到64号文的“余额管控”。

    但是，从央行的一系列表态来看，简单放松房企的融资显然面临较多的约束：一方面，《中国金融稳定报告（2019）》指出我国的中国住户部门债务负担已经由2018年低于国际平均水平上升为与国际平均水平相当，且部分地区住户部门和一些低收入家庭债务风险较为突出；另一方面，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。所以未来政策走向预计仅仅是微调。

    稳预期主要的方式是稳房价，稳房价先要稳地价，而稳地价最直接的方式就是对房地产融资进行管控。兼顾防风险、稳增长的实际需求和稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房企融资边际放松、区别对待是目前政策的最好选择，简单大规模放松房企融资的可能性非常小，且目前已经出台针对信托和海外债的政策，融资放松还受到一定的政策管控约束。

    2020年，房企面临较大的再融资压力，信用债、海外债和ABS合计再融资需求超过6000亿元，其中信用债再融资需求2095.7亿元，海外债净融资需求294.65亿美元（按照汇率为7来估算，约2063亿人民币），ABS再融资需求2287亿元。

    合理考量房企的再融资压力，我们认为需要同时考虑杠杆、待偿还的公开市场债务规模等指标，综合来看，恒大、绿地、泛海、新湖中宝等房企，兼具债券再融资规模高、高杠杆经营的问题，再融资压力较高。