（原标题：融资环境先扬后抑 房企融资成本提升 记者：吴静、卢志坤）

    2019年，房地产企业的融资环境先扬后抑，全年融资规模同比小幅增加。受整体环境影响，绝大多数企业的融资成本多有上升。

    2019年初时，融资环境延续2018年底的短暂宽松态势，但随着4月份部分城市土地市场出现过热现象，房企融资再度收紧，5月份银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，随后信托贷款、开发贷以及海外债等渠道亦被限制。

    融资端收紧给房企带来了不同程度的流动性压力，为加速资金回笼，开发商纷纷“以价换量”，甚至不少龙头房企也加入打折促销行列。资金压力之下，行业洗牌加速，不少三四线城市中小开发商纷纷破产。

    多位业内人士预计，近阶段房企融资将会继续保持低位运行，2020年房地产行业债务到期量将进一步提升，但预计融资管控力度继续变严的可能性不大。

    融资收紧

    纵观2019年房企融资，前松后紧明显。自2018年年底至2019年初，房企融资窗口渐开，融资金额持续高位运行，不少房企抓住时机密集发债。

    同策研究院2019年4月份发布的研报显示，40家典型上市房企在3月共完成融资总额1024.2亿元。这是自2017年11月融资达到1246.18亿元（其中包含中国恒大600亿元的股权融资）以来，房企单月融资规模首次突破1000亿元大关。

    融资端的宽松很快传导到土地市场。据不完全统计，2019年一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”。

    在土地市场迎来小阳春的同时，更严的调控政策也随之而来。

    4月18日，银保监会在其官网发文称，要“继续遏制房地产泡沫化”。

    4月19日，“房住不炒”重返中央政治局会议议题。当天，住建部会同国务院发展研究中心对2019年一季度房地产市场运行情况开展专题调研，对期内房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

    “2019年二季度以来，部分城市房价与地价均出现反弹，土地市场出现‘小阳春’现象，地王现象再次频出，市场预期有所变化，企业杠杆有所加大，”中指研究院常务副院长黄瑜表示，“调控是为了稳定市场预期，降低行业整体杠杆水平，对融资端进行严控。政策调控所要达到的目的就是稳定企业杠杆，降低传导性金融风险，保持房地产市场稳健发展。”

    “（调控）主要就是为了控制开发商手上的流动性，因为手上的现金流多了就自然会去追逐土地。”一家TOP房企资金管理相关人士向《中国经营报》记者说道。

    随着4月份中央再次重提“房住不炒”，房企融资规模随之下降。同策研究院发布于5月9日的研报显示，4月40家典型房企完成融资753.62亿元，环比下跌26.42%。

    “因为下半年采用的货币政策是比较宽松的，但房地产是中国的货币蓄水池。如果不压住这些房企融资的话，它们会把所有养分都吸光了，没有多余的资源去支持实体经济。”协纵策略管理集团前创始人黄立冲解释道。

    政策收紧的态势延续到5月。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即俗称的“23号文”），强调不得向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债券认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

    8月上旬，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

    除此之外，在“非标”融资渠道上亦呈收紧态势。2019年7月6日，银保监会发布消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。“监管部门对房地产信托的收紧，与2019年上半年以来，土地市场上地王频现、房地产信托势头太猛密切相关。”一位业内人士说道。

    据用益信托数据统计，2019年1~6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。自2018年6月份开始，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

    而在约谈警示发出的当月，房地产信托规模骤降。用益信托数据显示，7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。其中，房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。

    因银行、信托等渠道收紧，2019年上半年不少房企转而通过发债来获取资金。Wind数据显示，2019年房企国内债券上半年发行规模为3538亿元，同比增长30.8%；房企海外债规模近389亿美元，同比增长15%，已经达到了2018年全年的74%。

    但在7月份时，发债渠道亦面临收紧趋势。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还对境外发债提出多项严格要求。

    从数据上看，进入8月份以来，房企国内发行信用债规模188.8亿元，同比下滑7.28%。除此之外，2019年上半年一度掀起高潮的海外债也开始出现“冷却”，8月份仅有3家房企计划发行海外债，计划发行规模11亿美元。

    据Wind统计，下半年房企境内外债券、信托发行金额均明显下行，11月境内债、海外债、信托融资445亿元、460亿元、557亿元，较年内高点分别下降50.1%、40.9%、48.5%。

    7月底的中央政治局会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    “从企业拿地情况来看，下半年房企谨慎了很多。从投资的利润率角度来看，二季度时好多企业降了3%~5%，但是到了四季度，很多品牌开发商对净利润的要求都达到了10%~12%，甚至更高。”同策研究院总监张宏伟表示。

    Wind统计，11月百城土地成交溢价率仅7.3%，处年内较低水平，土地流拍率升至31%，整体成交面积同比降15%。

    不过，不同企业所面临的情况不尽相同。“对于我们来讲，年初和年末资金成本没有太大变化，尤其是12月份，融资有所松动的情况下，我们较年初还有所降低。比如银行开发贷，年初我们是基准上浮10bp，年末提款成本较年初降低30bp。”上述TOP10房企资金管理相关人士说道。

    据他解释，“融资收紧对于头部房企来讲压力不是很大，相反能成为一个很好的契机，因为很多中小房企承受不住资金压力，对于大型房企来讲就有很多好的收并购机会，下半年我们也在市场中寻找这样的机会。”

    行业加速洗牌

    借债成本升高，融资渠道收紧，房企资金承压，为加速资金回笼，从下半年开始，开发商纷纷选择“以价换量”策略，加快房屋销售速度。Wind数据显示，2019年1~10月房企定金及预收款增速升至9.4%。

    “从销售角度来看，房企普遍性地加大销售力度，甚至下半年开始出现各种各样的折扣，尽管在不同城市、不同项目折扣力度不同，但总之都是为了尽快回款，以确保现金流顺畅。”张宏伟说道。

    比如中国恒大、万科、碧桂园、保利地产等头部房企2019年在一些城市推出了降价促销措施，这些房企9月的销售单价环比或同比均有下降。“连我们也没能抵挡住降价潮，最终还是选择降价了。”一位TOP20国企背景的地产商内部人士说道。另外，融创中国、中国恒大、时代中国控股、绿地控股等房企还纷纷开启了“全员营销”的战略，通过给员工设定考核指标、推出员工折扣等方式，向员工施加压力。

    融资趋紧现状下，2019年房企洗牌加速。房地产研究机构克而瑞11月底发布的研报显示，2019年以来，房地产企业共459家破产，数量超过2018年全年，多为三四线城市中小开发商。但2019年以来，部分曾经规模较大的企业，比如银亿股份、新光集团等，也加入破产名单。

    据了解，房企破产数量明显增加始于2018年下半年。2018年上半年破产企业为177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年为238家，2019年下半年以来也已有221家。

    随着2019年12月份融资环境相对宽松，房企美元融资的数量刷新历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示，进入12月，在11月单月超过50亿美元的融资基础上，房企继续密集发布融资计划，已有10家以上房企发布了超过20亿美元的融资计划。

    据中指研究院统计，2019年1~11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较2018年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较2018年同期上升0.94个百分点。

    “美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。”中原地产首席分析师张大伟分析道。

    “一般12月份、1月份的流动性还是不错的，是一个很好的时点。我们可能会进行多种融资方式搭配，1月份是房企重点的融资窗口期，不管是银行的贷款，还是在债券市场的发债，都是一个比较好的时间。”上述TOP10房企资金管理相关人士说道。