发布机构:全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会

　　目前国内商业地产在2008年宏观经济出现回落的情况下,出现大的动荡或者不可知的因素依然存在,但在各种变量比较复杂的情况之下,商业地产受到的冲击还是比较小的行业。

 　　随着商业地产发展和培育越来越成熟,无论是商业地产的业态布局、规划设计还是营销都千姿百态,2009年会越来越细分化。而且针对商业地产特点的银行信贷品种和REITs等本土金融创新的产品在专家的多年呼吁、相关部门的大力推动和民间实验的基础上包括海外成熟经验和教训的洗礼将有重大的突破。

　　商业地产

　　招商难是2008年商业地产的最大难题

　　2008年中国的商业地产在发展的过程中始终饱受资本缺乏、零售资源稀缺、粗放的运营管理等客观因素的困扰。

　　经过前两年的开发与运营,很多城市副中心和区域商业中心的地位在2008年开始越来越巩固,这些地方形成了城市副中心和区域商业中心,并拉动了所在地商业以及商业地产的发展,但速度也有放缓的趋势。

　　国内二、三线城市的商业地产发展水平相对落后的局面在2008年开始有所提升;商业模式比较简单,业态传统,以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产在2008年也有所改善。

　　缺乏创新的商业概念和差异化的业态、整体资金实力不强和中长期资金品种几乎空白、系统和长期运营能力偏弱、专业细分化和跨界人才的匮乏和流动加快,包括以销售商铺为主的模式依然占主导地位,仍然是2008年中国商业地产发展的问题。

　　商业地产租售价格上半年在中国主要大中城市无明显大起大落,市场租售价格相对平稳,但下半年开始出现下降的趋势,有的城市的商业地产项目基本上无法启动,不能按时开工和开业的项目开始明显增多。

　　受大势的影响,整体商业零售市场的竞争空前激烈,无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势,诸多建成的商业地产未能符合商户的需求,在招商时遇到较大的困难,“招商难”成为商业地产项目招商的共性。

集团化开发,连锁经营将成主流

　　2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击,相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少,客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型,但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业,也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。

　　一些资本型的品牌企业,由于受到短期变现和年报的压力,特别是持有物业长期经营的综合检验,会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

　　随着大型房企的战略性转型,进入商业地产已成必然,其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产,组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构,商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。

　　城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费市场每年大概增加900亿元,增长非常可观,直接刺激商业地产的发展。

　　随着国内中产阶级的兴起,2009年会带来商业地产质的提升,并且会打破传统的商业模式,随着消费升级,商业地产的供应也要升级。

　　受金融危机以及国家信贷政策的影响,必定会对持有物业造成新的压力,中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下,还有可能进一步继续被边缘化。

房地产金融

　　金融创新放缓 RETIs有望破冰

　　2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。

　　商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一,原来就系统缺失,金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗,限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧,再加上投资市场的消极和悲观,商业地产的融资无疑是雪上加霜!

　　但依然有像美国黑石基金等中长期的资金和国内战略性的专业投资机构等,如万达逆市而动,一是看好中国的资产市场和资产价格,二是借机“趁火打劫”,以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。

　　以商务部等部委力促的开放RETIs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应,而全国工商联房地产商会商业不动产专委会等相关协会组织的大力推动,以及相关法律和税收制度的完善和准备,虽然国际金融大势不好,但中国实体经济的相对稳定、金融创新的严重滞后和资金的流动性过剩也为中国,商业地产的金融突破提供了扎实的基础。

零售业

　　社区商业面临历史机遇

　　2008年市级商业中心进步不容置疑,在一线城市依然开发过度,体量过大,在透支中存在冰火两重天的现象;在二、三线城市的商业网点处于结构升级中。2008年市级商业中心高档商品结构升级明显,国外一线品牌进驻主要商业街区为首选,国内品牌和老字号开始无奈退出。

　　未来,市级区级商业中心的物业是升值潜力最大的物业,是最好的投资市场,是抗跌性最强的投资产品之一。

　　社区商业发展越是相对落后,它的市场和潜力就越大,它的发展空间同样就越大。面对金融危机,现在中央提出一要扩大内需,这是2009年经济工作的重点,“便民消费进社区,便利服务进家庭”;二是国家投资9000亿元,大力发展保障性住房,这都要商业网点配套,可见是利好,商业地产的发展机遇历史地落到社区商业发展上。

　　购物中心重在存量消化

　　2008年新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军。随着以美式MALL为代表的大型综合购物中心落户大中城市,国内零售业全面对外开放,几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心。随着2008年下半年全球金融危机的影响,国内购物中心开发方面其数量增长趋缓,存量消化和项目调整成为重头。

　　购物中心的获利模式面临考验,并且缺乏有效应对手段。经营收益长期性与开发资金不足的突出矛盾依然存在。出售商铺、持有物业、上市等三种投资获利模式同时受到考验。

　　未来,购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升,并将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道;不同业种、业态之间的相互拉动,使购物中心更加具有生命力。

主力店资金收益将接受考验

　　（1）百货业

　　2008年大城市的百货业发展略有饱和,但二、三线城市的发展存在不均衡的现状,百货公司购物中心化的局面开始出现。2009年,中国二、三线城市的百货业将有很好的发展时机。

　　（2）超市（大卖场）

　　作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市（俗成“大卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位,但在二、三线城市,特别是新区、区域和社区商业中心,本土化的中型超市和小型超市开始呈现蓬勃的活力。

　　未来,一些二、三线城市由于地方招商引资的强势需求和开发商资金实力不足的影响,包括一些新兴商圈拉动市场和消费的欲望,国际品牌超市可能会趁虚而入加快布点的速度。

　　（3）次主力店（区）

　　随着购物中心和大型MALL的遍地开花,由于国内外知名主力店资源的有限,尤其是主力店的租金杀手效应,越来越多的购物中心开始拒绝主力店的进驻,而更多采用国际通行的次主力店、主力区和买手店等大型单店和集成店的方式凝聚人气和提高竞争力、租金水平,如必胜客、俏江南、运动100等餐饮休闲和新型业态业种大有与主力店平分秋色的势头。

　　（4）院线

　　院线如今已成为与百货和大型超市并行的主力店业态,并登堂入室成为购物中心中最凝聚人气和最有效拉动关联消费和同向人群的业种。未来,院线的购物中心化和混搭化（与文化娱乐、餐饮休闲和电影衍生产品如发布会、专业报刊书籍和偶像产品等业种的互补和搭配）将成为主流。

　　（5）经济型酒店

　　受美国“次贷危机”的影响,经济型酒店的国际融资发生困难,受国内经济的影响,其运营成本有所增加,物业租金成本的上涨,使其利润有所下降,局部城市经济型酒店的竞争有所表现,出租率和平均房价开始有所下降,股市等百姓投资渠道的减少和获利能力的下降也开始导致经济型酒店有所下降。

　　2009年经济型酒店因为成本上升而导致利润会有所下降,中国经济受世界经济的影响,2009年酒店经营压力将更大。

餐饮业一枝独秀 前景乐观

　　2008年的中国餐饮业继续稳步发展,目前来说比较乐观。2008年9月财政部、商务部为加快厨房建设,推进早餐工程拿出资金支持,在全国城市选择一批重点项目,支持大众化餐饮也是重要组成部分。

　　餐饮业未来会继续与商业地产更好地合作,真正跟着购物中心走的这种趋势会越来越明显,正在成为并必将成为购物中心的主体业态,而且比例不断提高,有的已超过50%。