楼书吹得天花乱坠，入住后发现实际相差很多

    章顺天是南京一家钢铁公司的职工，2004年“五一”节，他在逛南京的新街口百货商场时，一位售楼小姐在商场门口热情地向他发送印得十分精美的一座名叫“天空之都”楼盘的彩页广告。章顺天早就准备买房了，然而看了多家楼盘后，一直没能选到自己中意、居住环境理想的小区。这次，他一接过广告单，立即被广告中的精美图画吸引。售楼小姐见他对楼盘有着浓厚的兴趣，便动员他说，此楼盘就在附近，如果不放心，可到现场察看。

    当章顺天随售楼小姐来到不远处的“天空之都”售楼处时，只见现场聚集了许多准备购房的客户。一位售楼先生指着沙盘讲解：该楼盘将由美国景观大师负责景观规划设计，将在“天空之都”大厦1楼建高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪；业主购房后，开发商将送给每位业主6万元的会所VIP储值卡，凭卡可在37、38层云顶俱乐部享受贵宾服务。

    “你们讲的这些都能兑现吗？”章顺天当场就发出了这样的疑问。售楼人员将一沓资料递给他说：“我们讲的这些都写进楼书中了，白纸黑字还会有假吗？”

    章顺天翻看楼书，见确实如其所讲，便放心了。当时周边楼盘均价在每平方米7000余元，但该楼盘却开出了每平方米1万元以上的价格。虽然价格贵上许多，但章顺天觉得有如此优秀的软环境，还是值得购买的。于是和许多客户一样，当即与开发商签订了购房意向书。当年5月14日，他又与开发商签订了《商品房买卖契约》，约定2006年12月31日前开发商向他交付所购房屋。

    签订完契约不久，章顺天将积攒下来的钱都拿了出来，并向亲友借了一些资金，依约向开发商支付了全部购房款。2007年初，章顺天拿到新房钥匙后，才发现开发商有不少违约行为：楼书原先载明的窗户是防光、防紫外线的软镀膜窗户，开发商却换成了普通窗户；原先约定的防盗门也变成了防撬门；为节省变电成本，合同规定10KW/户的用电标准被开发商改成了8KW/户。

    对于这些问题，章顺天没有过多计较。但令他难以容忍的是，当初楼书中宣传的也是他看中的软环境却全部落空了：原来宣称一楼要建的热带生态雨林水景大堂，却连一点水也没有；计划16楼建餐厅、31楼建多媒体国际会议中心，事实上却空空荡荡；承诺37、38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部，竟成了空中楼阁；答应送给业主6万元会所VIP储值卡，成了一纸空文；号称在楼顶建立直升机停机坪，然而，楼顶却耸立着许多柱子，根本不可能实现这个承诺……

    开发商拒不兑现承诺，业主索赔一审败北

    “当初楼书中宣传的这些设施为什么都没出现？”章顺天找到开发商询问缘由。

    起初，开发商以工期紧为借口加以搪塞，后来索性避而不见。2007年9月见还没有对这些公共设施动工的迹象，章顺天和其他多名业主拿着楼书将开发商负责人堵在其办公室内，质问开发商为何说话不算数。这时，开发商指着楼书最后一页一行不起眼的小字说，楼书中已经明确规定了“楼书仅供参考，一切以商品房买卖合同为准”，并指出双方签订的合同里，并没有将建造水景大堂、国际会议中心、皇家俱乐部、停机坪等承诺写入其中。

    业主们提出，开发商的楼书放在售楼处现场送给想买房的客户，楼书应该是合同的一部分。然而开发商却表示，当初在发送楼书时，就在上面明确规定了“解释权归开发商”。现在他们的解释是，楼书不是合同的一部分。

    难以接受开发商的解释，章顺天联合其他44名业主委托律师，于2007年9月11日联名将开发商告上了南京市中级法院，以开发商违约为由，向其索赔300余万元，平均每户业主索赔8万元左右。

    2008年3月26日，南京市中级法院开庭审理此案。

    庭上，原告4名诉讼代表人及代理律师认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商提供的广告楼书，约定明确，应当视为要约。即使该约定未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    而开发商辩称，楼书等宣传资料中关于热带生态雨林水景大堂等公共设施的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响，且这些设施对业主将来的工作、生活产生重要影响，必须对商品房的价格有重大影响。符合上述要件，才能构成影响。而本案中的楼书宣传资料并不符合上述要求，且楼书中已经告知交付的具体标准以合同书为准。

    原告的代理律师反问被告，楼书中载明，将建高达9米的热带生态雨林水景大堂、16楼建公共餐厅、31楼建多媒体国际会议中心、37及38层建豪华超五星级皇家云顶俱乐部、顶层建立直升机停机坪，难道这些还不够具体明确吗？当时周边楼盘每平方米价格为7000多元，而被告开发的“天空之都”楼盘价却高达每平方米1万元以上，跟楼书中提及的这些软环境密切相关。

    开发商继续辩称，即使楼书上的内容构成要约，被告的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。当初双方契约中约定的交房日期是交付业主购买的商品房时间，并不包含原告所主张的公共设施。

    原告的代理律师认为，商品房买卖合同中约定的交房日期应包括公共设施交付的日期，被告交付商品房时应该连同公共设施一起交付给业主，如果几年、甚至几十年后再将公共设施交付业主使用，于情于法都说不过去。

    庭上，原、被告双方为楼书是否构成要约争论得不可开交，谁也说服不了谁。最后，南京市中级法院认为，原告要求被告按楼书宣传资料中的描述向其交付的公共设施，是为全体业主服务的，故即使被告楼书宣传资料中对上述公共设施的描述构成要约，但在800多户全体业主或多数业主未形成一致意见的情况下，原告44名业主作为部分业主起诉,不具备主体资格。

    由此,2008年11月21日，南京市中级法院一审驳回了原告的诉求。