言过其实也违法，二审改判开发商履行承诺并赔钱

    一审宣判后，章顺天等业主对判决不服。但当提到准备上诉时，大部分业主感到前景渺茫，不愿再跟强大的开发商继续叫板。但章顺天坚持认为，一审判决认定事实不清。该案是一起合同违约诉讼纠纷，楼书是否是合同的一部分，法院应对此作出认定，而一审法院却只是做了“即使构成要约”这样含糊的认定，使得判决飘忽不定。

    章顺天还认为，一审法院审理程序错误。《民事诉讼法》第55条规定：“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”而一审法院并未进行公告，却在判决书中称原告44名业主“不能代表所有业主”，可又没有说明谁能代表所有业主。

    于是章顺天联合其他7名原告，在上诉期结束的前两天，向江苏省高级法院提起上诉。

    2009年7月29日，江苏省高级法院开庭审理了此上诉案件。

    江苏省高级法院没有就楼书是否作为合同组成部分采取回避态度。法院认为，开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房，由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是放在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制。因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。

    开发商转而辩称，章顺天等上诉人诉称的争议焦点属于小区的公共设施及公共配套服务，根据《物权法》的相关规定，对于上诉公共设施，业主享有共有和共同管理的权利，但业主行使权利的方式只能是业主大会或者业主委员会的名义行使。而上诉人不能代表全体业主行使上述权利。因此，一审法院认定上诉人作为部分业主起诉，不具备主体资格是正确的。

    然而，“天空之都”一直没有成立业主委员会。没有成立业委会的小区，业主难道就不能维权吗？江苏省高级法院给出了否定的回答。法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，本案所涉法律关系是合同法律关系，上诉人要求开发商承担责任的基础是双方签订的商品房买卖合同，其请求权基础在于双方合同中对开发商所交付的商品房的具体约定。从上诉人主张的权利来看，是基于合同中的约定，而不是上诉人分别作为商品房的所有人所享有的物权，因此本案应是违约之诉。章顺天等44人作为与开发商签订的买卖合同一方，是与本案有直接利害关系的公民及法人，符合起诉的条件。虽然本案起诉人数众多，但诉讼标的相同，各当事人之间存在共同的权利义务关系，本案属于共同诉讼，符合法律规定的共同诉讼条件，故本案上诉人主体适格。原审判决认定上诉人主体不适格理由没有法律依据，应予以纠正。

    听了法庭的回答之后，开发商只好承诺将兑现这些设施的建设，于2009年12月3日前开放会所、公共餐厅、多媒体会议室等功能，为广大业主提供服务，并承诺业主持有的贵宾卡可在上述设施中享受贵宾服务，否则将依法承担相应的法律责任。

    江苏省高级法院认可开发商的这些承诺，但指出，与合同约定的交付时间相比已经构成迟延交付，开发商应对这些设施承担迟延交付的责任，况且实际建设的9米高的大堂只有4米左右，停机坪的建设也并不符合合同的约定，因此，开发商应承担违约责任。结合开发商向上诉人发放的VIP储值卡面值为6万元，日前，江苏省高级法院作出终审判决，酌定判定开发商赔偿上诉人每户2万元，并承担一审、二审的所有诉讼费。

    其余业主亦想索赔，但发现已经超出有效诉讼期

    “天空之都”有800多户业主，当得知江苏省高级法院终审判决开发商赔偿上诉人每户2万元的消息后，其他业主奔走相告，认为也可以获得2万元的赔偿。如果这样的话，开发商将面临1600余万元的巨额赔偿。

    然而，律师指出，普通民事案件诉讼时效为2年，“天空之都”是2006年年底交付的，开发商的违约行为发生在交付之时，业主要维权，必须在2008年年底之前起诉，否则就失去了诉讼时效。如果没有起诉，至少也要有维权的表示，如向有关部门投诉、聘请律师向开发商发送律师函等方式主张自己的权利，这样诉讼时效就不会中断。依据《民事诉讼法》第55条第4款的规定，人民法院作出的判决、裁定，对参加登记（集体诉讼）的全体权利人发生效力。未参加登记（集体诉讼）的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。听了律师的说法之后，其他业主就变得垂头丧气了。

    那么，此案中，章顺天等业主认为，开发商的楼书是要约，是合同的一部分，而开发商却认为是要约邀请，没有法律约束。那么，要约与要约邀请有何区别呢？

    审理此案的二审法官解释说，根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于，要约是对特定人发出的，希望订立合同的意思表示，发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。要约一经受要约人承诺，即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示。要约邀请无论对于发出邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。

    由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。

    既然没有约束力，法律是否就允许开发商在楼书、广告中海阔天空胡吹乱吹？当然不是。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，同时符合以下两个条件的要约邀请，即可视为要约。一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。如称房屋为混凝土结构、小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。如果同时符合这两个条件，即使该说明和允诺未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。