律师点评

    广东省消费者委员会法律顾问李瑾分析，目前置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面。李律师归纳总结了近期出现的各种霸王条款，逐条进行解读和释疑。不过记者认为，虽然经过专家指点，买家即使发现既不合理也不合法的地方，能够作出的选择最多也就是不买房。然而，对很多购房者来说，比遇到霸王条款更窝心的是买不到房，因此只好对霸王条款忍气吞声，除非政府有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚，否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。

    霸王点一：变更交楼条件，降低交楼标准

    某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为：“该商品房经验收合格，即：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”

    律师破解：该条款的“霸王点”在于：对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标准，减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑然不知。

    房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为：

    1.工程竣工验收合格，取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；

    2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；

    3.取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

    维权建议：购房者签约时多留意关于交楼标准的条款，最好以房管局示范文本的规定为准，尽量避免变更交楼标准。

    霸王点二：延长开发商的办房产证期限

    某楼盘购房合同补充协议约定：开发商应在交楼后540日内办妥房产证。

    律师破解：该条款的“霸王点”在于：延长了开发商的办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定：开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。

    维权建议：购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定，注意工作 日和日历天的表述，尽量避免延长开发商的办证期限，以免权利受损。

    霸王点三：约定房屋发生面积误差时不退不补

    某楼盘购房合同补充协议约定：该商品房实行一口价的计价方式，如房屋实测面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异，双方确定互不追究面积补偿款，互不进行多退少补。

    律师破解：该条款的“霸王点”在于：约定房屋发生面积误差时不退不补。开发商作为建设单位，能更早更准确地知道房屋的实际面积，处于优势地位。当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积时，即使房屋存在面积误差，也难以向开发商主张权利，取得补偿。在楼价高企的今天，购房者可能会面临巨大损失。这显然侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时，购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算，购房者甚至有权解除合同。

    维权建议：购房者签约时要小心审查关于面积误差的条款，以免出现房屋面积误差时难以向开发商索赔。