如今，业主与香港铂誉投资和骏合机构的相关负责人各执一词，业主“刨根问底”细数开发商的“罪状”，开发商也义正言辞声称“你们都已经拿到产权证了”。记者就此事咨询了法律方面的专业人士，请专业人士来拨开层层“迷雾”。

    就业主反映的“星辰广东港澳中心涉嫌虚假广告”的问题，广东胜伦律师事务所的王欣亮律师认为，“在星辰广东港澳中心的广告宣传中可能存在言辞夸张的现象，但并不能完全认定为虚假广告”。

    记者查阅了国家工商行政管理局发布的《关于认定处理虚假广告问题的批复》（以下简称《批复》），其中指出，应从两个方面来认定虚假广告:一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告宣传中提到的产品和服务的主要内容(例如所能达到的标准、所使用的注册商标，服务提供单位等)是否真实。

    王欣亮认为，由于业主已经出让了两年的经营权，3月28日虽然交铺，但实际上要到2014年3月28日业主才能拥有真正的经营权。而期间这两年都是开发商招商引资和经营的阶段，是否符合广告中所说的“港澳产品一体化”，有多少香港品牌入驻，经营情况怎样都还不可预知。因此，并不完全符合《批复》中“虚假广告”的认定。

    此外，在未完成分割和办出小产权证之前，星辰广东港澳中心就开始出售商铺。王欣亮认为，按照《城市商品房预售管理办法》，只要房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，便可进行预售。

    在广东晟晨律师事务所的胡芳军律师看来，这起纠纷中的所有问题大都来源于业主们不是与香港铂誉投资和骏合机构这两家公司签订《商铺买卖合同》，而是与该公司的四位私人股东签订的合同。也就是说，这份合同是个人与个人之间的合同。

    “个人与个人之间的合同，首先规避了《商品房管理办法》中关于售后包租（即商铺返租）的法律责任。”胡芳军说。

    所谓售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。《商品房管理办法》中第十一条规定：房地产开发商是不可以采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房和未竣工的商品房。

    “他们并不是真正意义上的房地产开发商。”胡芳军指出，如果没有充分的证据来证明这四位私人股东与香港铂誉投资和骏合机构有密切的关系，两者之间有完整的利益链条，是不能证明星辰广东港澳中心是违规“商铺返租”。

    胡芳军告诉记者，房地产纠纷问题一向都是以双方签订的《商铺买卖合同》为主要判定依据的。如果因为合同中承诺的消防设施配备问题而导致的消防验收不合格，实际商铺面积与合同中图纸面积误差比绝对值超出3%，“业主可以以合同为依据请律师发函给开发商，申请拒绝收铺”。

    而业主们在基本手续不齐全的情况下，竟能拿到产权证，胡芳军觉得，虽然蹊跷，但是业主们并没有十分有力的证据证明香港铂誉投资和骏合机构与广州市相关监管部门之间存在“猫腻”。“如果业主们能够收集更多有说服力的证据，可以要求相关监管部门信息公开，申请撤销合同。”
 
    纠纷处处有 投资需谨慎

    “这类地产纠纷并不是个案，而是十分普遍的。”中原地产项目部总经理黄韬告诉南方日报记者，在广州90%以上的商铺开发商都是采取“售后包租”的形式来吸引投资者。“就目前整体趋势来看，商铺投资的风险在加大，尤其是中小型商铺的投资，失败的多，成功的很少。”

    黄韬认为，现在许多售后包租的商铺打出的8%—12%的投资回报率，但这样的数字只有经营得非常成熟的商铺才能真正达到。对于刚开始做的商铺，“不能肯定说无法实现，但确实比较难。”

    据黄韬透露，目前许多开发商会在一开始把楼价抬高，例如只需10万元/㎡而实际标价12万元/㎡。如果营收好，足以实现8%—12%的投资回报率，那么开发商则每平米多赚了2万元。如果经营状况不好，开发商刚好以2万元/㎡的差价来“弥补”给业主作为投资回报的损失，但实际上风险更多是由业主而非开发商承担。

    黄韬特别提醒广大投资者，如今市场上的商铺后续经营风险都在加大，尤其是2楼以上的商铺想要经营得好是非常困难的。投资者不要轻易被开发商的广告宣传迷惑，要谨慎看投资回报率。

    最重要的一点是，要仔细了解开发商的“五证”（即房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）是否齐全，相关程序是否合法。