随着房地产业的发展和居住形式的变化，物业服务合同纠纷案件也日益增多。根据富阳区人民法院的数据，物业服务合同纠纷案件数量逐年增加，2016年上半年同期富阳区人民法院共受理物业服务合同纠纷案件200件左右。

　　近日，笔者特地来到区法院进行实地走访，请富阳区人民法院的何建胜法官以案说法，以期物业公司能提高物业服务质量，业主树立正确的物业消费观念。

　　开发商：负起该负的责任

　　“很多关于物业服务合同纠纷案件，第一个原因来自开发商。比如某高档小区开发商在房屋销售时，对业主承诺的一些条件，在交房时未达到宣传时的效果，业主就有了心理落差，由于房价已经上涨，业主退房又不愿意退，这种落差带来的怨气就冲着物业公司去了，也成了不交物业费的理由。”何建胜说。

　　据了解，目前富阳区造成物业服务合同纠纷案件的一大原因，还是来自房屋质量的问题，比如业主入住后，房屋出现漏水、渗水、墙壁有缝隙、房屋地基下沉等问题。

　　“在银湖某小区，有些房子不仅漏水，在漏水处甚至长出了蘑菇。而有些开发商以过了保质期为由，或以各种理由推脱，最终没有处理好房屋维修的问题。结果导致业主把怨气撒到了物业公司头上。”何建胜介绍，还有些业主买了房，付了定金，因为交房后发现这些问题，就没有收房，而在买房签订销售合同的同时，就已经签订了《前期物业管理协议》。

　　“一般这种情况，物业公司都是开发商选聘的，而正因为这样，很多业主就以为开发商和物业公司是一家。因为这些原因，业主又把怨气转嫁给物业公司，造成物业费收不上来，最后就导致以法律的手段解决纠纷。”何建胜说。

　　而要有效的解决这个问题，何法官说，这就要开发商负起责任，物业公司也要衔接起开发商和业主之间的沟通。而业主要有一个维权意识，要甄别清楚责任方，由责任方来承担相应的法律责任。

　　物业公司：和业主建立感情很重要

　　何建胜介绍，物业服务合同纠纷案件，第二个原因来自物业公司工作人员的沟通问题。比如银湖某高档小区，业主是杭州人，买了房后很少来住。而业主在房子外面的空地围了一个木栅栏，并在木栅栏围起来的小花园里栽种了一些果木。他对物业公司工作人员说，平时他很少回来，就让物业公司工作人员帮忙浇浇水，打打药。而该物业公司工作人员按合同条款回答该业主：小花园是业主的私人场所，不在物业公司服务范围。

　　就因为这么一件简单的事，导致业主不交物业费，后来拖欠物业费时间太长，该物业公司以不交物业费为由，诉至法院。何建胜说：“像这起纠纷案件，问题就出在物业公司的工作人员沟通问题上，像这样的业主本身就很少回来住，物业公司对这样的业主服务应该适当的倾斜，提供一些举手之劳的增值服务，而物业公司不灵活处理，在这些举手之劳的问题上就容易和业主产生很大的分歧。”

　　而要有效的解决这个问题，何法官说，物业公司从业人员要主动和业主建立感情的意识，细节上的好坏，往往是衡量一家物业公司的好坏。“比如就在我家所在的小区，有一位物业公司的阿姨，每到天要下雨了，就会跑到每一幢楼下去喊，让大家赶紧收衣服。虽然只是一件小事，但是这位阿姨几年如一日，这样业主对该物业公司就有了很好的印象，渐渐就有了亲切感和信任感。物业费就好收很多。”何建胜说。

　　业主：换位思考 建立理性的心理期望值

　　而造成物业服务合同纠纷案件的第三个原因则来自业主。比如有些小区的业主住在一楼就不愿意付能耗费。“并不是说住一楼的业主就不需要付能耗费，除非合同上事先有约定，如果没有约定，还要按照平方来摊派能耗费。而且这个问题业主在购房时，就应该考虑到。”何建胜说。

　　另外，还有一些业主由于买下房屋后，房屋就空置。当物业公司上门收取物业费时，业主就以房屋不住人为由拖欠物业费。针对这个问题，何建胜介绍，在2014月1日出台的《杭州市物业管理条例》中就规定，空置房也要收取物业管理费。因为物业公司提供的是公共服务，对物业公司所管辖的小区的服务，其中有保安、保洁、绿化等各种责任，并不是针对某一个人。“无论小区的房子有没人住，物业公司都要付出相应的工资和开支。”

　　“经过我们办案中的了解，发现很多业主对物业公司的服务心理期望值偏高。因此就出现分歧，导致不交物业费。”何建胜说。

　　据了解，富阳城区有些老旧小区的物业费只有每月0.5元/平方米，而有些比较好的小区每月在1.5元左右/平方米。因为付出的物业费不同，得到的服务自然会有差异。

　　业主站在消费者的角度希望获得更多的服务是合情合理的，而物业公司必须要有合理的利润才能生存下去。何建胜说：“法院最终的出发点，是让社会和谐和稳定，让双方的利益都能得到公平的对待。所以，如果是由于物业公司自身的服务问题导致业主拖欠物业费，法院倾向支持业主不支付违约金。相反，对无故、恶意拖欠物业费的业主，法院是支持违约金的。”（原标题：物业纠纷那些事，看看法官怎么说 钱旭群）