交了定金，或是交了部分房款，但没签正式的商品房买卖合同。后期房子降价了或涨价了，再签合同时房价应该按现在的还是原来的呢？在近年房价忽上忽下的市场中，购房者置业过程中免不了要碰到类似问题。从法律角度看，究竟如何去界定责任和处理呢？  

　　[典型案例]

　　认购协议咋不管用了？

　　今年2月，市民赵先生在城南一家楼盘看中了一套120多平方米的房子。当时该套房子的折后价是8680元/平方米，总价110万元左右。由于当时该楼盘还未开盘，只能是认购形式，赵先生就和开发商签订了一份房屋认购协议，并一次性支付了开发商20万元。其中，2万元为认购的定金，待到签署正式商品房合同时连同其他18万元一起计为购房首付款。

　　4月初，该批房源开盘，赵先生接到开发商通知前去签署商品房买卖合同。这时，赵先生发现之前认定的该套房子的均价已经变成了9060元/平方米，总价一下子多了5万块钱。原来，开发商在开盘时将整批房源的价格调高了一些，要求和之前签订认购协议的客户按照开盘价签订购房合同。

　　“签订认购协议时谈好了价格的，怎么能说涨就涨呢？”开发商的做法让赵先生不能接受。赵先生当即要求退房，但在索回定金的时候遭到拒绝，开发商声称“18万元首付款可以退，但2万元定金依据赵先生违约的事实，不予退还”。

　　[律师解析]

　　以协议书

　　条款为依据

　　江苏圣典律师事务所朱鑫律师认为，在没有签正式商品合同情况下，重点就是看认购协议书上的条款是怎么约定的。

　　一般来说，如果是没有缴纳除定金之外的房款，若交纳的是定金，买房者与卖房者均应该按合同约定严格履行，买房者违反合同，所交定金不予退还；若开发商违约，则应该双倍返还定金。如交纳的是诚意金或预付款，若双方未最终签订购房合同，购房者有权要求开发商退还。

　　像赵先生这样缴纳了18万元首付款的情况，则要看具体协议书的条款。如果上面约定的条款已具备了商品房买卖合同中的主要条款，比如房屋面积、房屋总价、房屋交付时间等，考虑到客户已经支付了首付款，则可以视为生效的买卖合同。开发商如果出现违约，就应当按照买卖合同违约处理。这里面又包括两层意思：一必须按协议价买卖，开发商无权要求涨价，也无权要求不卖。二是，如果开发商硬是不卖给赵先生，必然会再卖给其他人，这就构成“一房两卖”的情况，开发商不仅要双倍返回定金，还要双倍返回客户已付的房款。

　　朱律师提醒，反过来讲，如果是之前签订了认购协议，后期因为房价降了业主要求按新价格执行的，同样视以上情况处理。