物业管理，百姓关注。

　　余杭区住建局日前举行了全区住宅小区物业管理工作培训会，对属地镇街开展物业管理工作进行动员和指导，同时就相关物业管理政策进行详细解读，标志着余杭区2018年度物业管理工作全面启动。

　　随着余杭区城市化进程不断加快，物业管理工作在社会建设和城市管理中的重要作用日益突出。

　　目前余杭区有大量的交付使用的商品房项目、农民多高层项目及两户一体房屋，住宅小区数量庞大，类别多样，用以往单一的物业管理模式已不能解决当下余杭区各类住宅小区的实际管理问题，及时出台物业管理工作实施意见意义重大。

　　区委区政府高度重视住宅小区物业管理工作。为尽快解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题，今年余杭区先后出台了加强住宅小区物业管理工作的一揽子管理制度，“区、镇（街道）、社区（村）”三级物业管理体制基本确立，老旧住宅小区物业管理改善、既有多层住宅加装电梯试点等工作有序推进，物业管理工作取得阶段性成效。

　　1月2日，余杭区出台《关于进一步加强全区住宅小区物业管理工作的实施意见》，要求力争通过三年时间（2018年-2020年），逐步构建形成涵盖专业化物业管理、准物业管理、自行管理等多类型物业管理模式，并建立起“镇街（部门）协同管理强化、物业企业专业服务到位、业主自我管理服务规范”的住宅小区物业管理体系。同时深化职能下沉式物管举措，明确镇街2018年物管工作任务及评分细则，要求成立物业管理办公室，负责属地老旧小区物业管理改善、物业“两金”使用指导、物调委建设等工作；强化社区管理职能，建立健全社区物业管理工作机制，由社区参与指导和监督业主委员会工作，搭建居委会、业委会及物业企业之间的沟通桥梁，及时协调处理物业矛盾纠纷。

　　为确保物业管理工作实施意见的科学性和可操作性，区住建局积极与主城区及周边地区联系沟通，吸取好的经验及做法，多次上门听取人大代表、物业企业代表的意见建议，不断完善文件相关内容，同时主动与区财政局对接，研究财政扶持的可行性。根据相关文件精神，结合余杭实际，在征求相关部门及镇街意见建议基础上，拟定了上述《实施意见》。

　　在这一文件的统领指导下，余杭区又先后出台了多个物业管理相关配套政策文件。以制度建设为载体，促进物业行业健康发展，同时围绕物业分类管理模式，细化管理规范和要求，完善余杭区物业管理体系。《关于规范全区物业保修金和专项维修资金使用的实施意见》就是其中之一。

　　近年来，物业类的信访投诉节节攀升，其中不少信访件涉及物业共用部位、公共设施（消防、电梯、房屋漏水等）问题。而余杭区历年物业保修金和物业专项维修资金的使用率一直较低，主要原因是资金申请程序繁琐、业主意见难以统一等等。

　　根据规定，物业保修金主要用于建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任，物业专项维修资金主要用于物业管理区域共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。区住建局在收集整理“两金”使用难问题及相关意见建议基础上，牵头与市场监管局和消防大队联合拟定了《关于规范全区物业保修金和专项维修资金使用的实施意见》，明确物业保修金使用范围和专项维修资金的使用流程，方便广大业主申请使用物业“两金”，着力解决“两金”使用难和使用不到位等问题，切实维护广大业主合法权益。

　　那么，物业“两金”该如何申请？其中使用流程又是怎样的？物业专项维修资金的交缴标准是什么？对于这一与百姓生活和利益息息相关的物业政策，记者在对区住建局房管处相关负责人进一步采访后，在此以问答形式进行深入解读。

    有关物业保修金和专项维修资金的18问

　　1问：什么是物业保修金？

　　答：物业保修金是指建设单位按照物业建筑安装总造价百分之二的比例向区住建局房管处交存的资金，作为物业保修期内维修费用的保证。

　　2问：物业保修金的存储时间多久？

　　答：物业保修金存储期限为八年。

　　3问：在物业保修金存储期间，谁来管理？

　　答：物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由区住建局房管处统一管理。

　　4问：在什么情况下可以申请物业保修金使用？

　　答：在物业保修期内建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题，向区住建局房管处申请。

　　5问：我家房子2017年交付的，房屋屋顶漏水严重，经质量单位多次协调，但开发商未进行修复，现在物业保修期内，应该怎么处理？

　　答：在物业保修期内经质量主管部门协调未果的，经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题，由业委会或社区（村）向区住建局房管处或镇街物管科提出申请使用。

　　6问：我家房子在2017年交付，交付未满一年，外墙脱落严重，应该怎么处理？

　　答：经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定外墙脱落等涉及公共安全的部位存在重大安全隐患，由质量主管部门出具鉴定报告的，经业主委员会或建设单位同意使用物业保修金进行维修的，可以向区住建局房管处申请保修金使用。

　　7问：我们公司开发某小区已经8年，期间没有动用保修金，这笔钱应该怎么处理？

　　答：在物业保修期内，建设单位在物业区域内首套房屋交付满八年的前三个月内，凭首套房屋交付证明等材料向区住建局房管处提出保修金退还申请。区住建局房管处在首套房屋交付未满八年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示，公示期限为一个月。公示期限由镇街牵头组织相关质量主管部门到现场进行物业项目保修期满交接验收，并出具验收意见，物业所在社区、开发建设单位、业主委员会、物业服务公司做好配合工作。

　　8问：什么是物业专项维修资金？

　　答：物业专项维修资金是指由业主交存的专项用于物业共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　9问：物业专项维修资金的交缴标准是什么？

　　答：（1)不带电梯的多层物业按建筑面积每平方米30元。

　　（2）带电梯的多层、小高层、高层物业按建筑面积每平方米60元。

　　（3）排屋、别墅物业按建筑面积每平方米40元。

　　10问：在什么情况下，可以使用物业专项维修资金？

　　答：物业保修期满后，共用部位和共用设施设备（供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外）包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等。

　　11问：物业专项维修金由谁管？

　　答：物业专项维修金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由区住建局房管处统一管理。

　　12问：物业专项维修金由谁来交？

　　答：首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　13问：监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，是否可以申请使用物业专项维修资金？

　　答：监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，视同共用设施设备的改造，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且占专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可申请使用物业专项维修资金。

　　14问：小区物业专项维修资金是否需要补交？

　　答：物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，由业主委员会组织进行续交。

　　15问：我家房子交付9年了，小区监控设备严重损坏，影响到了正常生活，应该怎么处理？

　　答：物业公共部位和共用设施设备在保修期满后，需要使用物业专项维修资金的，经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以由物业服务企业或社区（村）向区住建局房管处提出申请使用。

　　16问：我们小区是2007年交付的，现在电梯老是出问题，运行不了，是否可以申请物业专项维修资金使用？

　　答：电梯设备严重损坏危及公共安全的，由物业服务企业持经业主委员会或社区（村）书面同意书和市场监管局确认书，可以向区住建局房管处申请使用。

　　17问：我们小区是2006年交付的，现在消防栓没水，业委会不同意使用物业专项维修资金进行维修，现存在重大安全隐患，应该怎么办？

　　答：经消防部门出具责令改正通知后，业主不进行维修、更新、改造的，由属地镇街或者社区代为维修、更新、改造，并后向区住建局房管处申请使用。

　　18问：我们小区没有物业公司管理，应该怎么申请物业专项维修资金的使用?

　　答：未实施物业管理的住宅小区，由所在社区（村）参照前款规定制定使用方案，并组织实施。（原标题：物业“两金”怎么收怎么用？ 记者：李雪红 通讯员：李斯莹 王珏/摄）