上周广州“穗六条”落地，住宅的受限似乎给了商业地产新的机遇。日前，广州包括番禺、海珠等区域商业地产新贵频出，无论从档次还是规模上都齐齐比肩天河商圈。大南部的商业发展态势迅猛，未来居住在“河南”（珠江以南），消费在“河北”（珠江以北）的尴尬模式能否扭转？天河商圈是否还会一支独秀？

　　长隆-汉溪-万博
　　影响：联动开发带旺番禺商圈

　　备受市场关注的长隆板块，近日又有地铁上盖大型项目上市，位于汉溪大道与星光快速交会处的保利大都汇开放售楼部。作为保利地产的商业地产转型先行作，保利大都汇看准都市娱乐消费市场，首次在广州引入街区式商业——该项目打造的不只是一站式的购物广场，更是融合秀宴魔幻剧场、主题餐饮及酒吧街、名俗技艺展示等多种消费体验。

　　今年，广州市规划局披露了万博商务区建筑规模达171万平方米的地下商业空间的规划，此项目位于番禺区南村镇，长隆旅游度假区东侧。建成后的万博商业地下空间，是珠江新城地下空间的3倍以上，比广州南站111万平方米的地下商业空间还要大，将是广州未来最大的“地下城”。不仅如此，另外在交通轨道建设上，万博商圈也有着政策性的利好。除了地铁2号线、3号线外，未来还有南起广州南站，途径汉溪长隆、广州大学城的地铁7号线，预计2015年前通车。

　　专家点评：高力国际市场研究与项目咨询部陈厚桥指出，番禺具备可连接天河地上地下发达交通网络的优势，受到天河商业氛围的辐射影响很大，加上番禺区的大型住宅楼盘已经相对成熟，在新中轴线上，万博中心、亚运城、广州商品展贸城等也会带来消费优势，吸收消费群。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆也表示，相对于广州传统的商圈，万博有望成为第二甚至第一级别的商圈。而且，基于对整个珠三角的分析，可以推论，番禺代表广州乃至整个广东商业发展的未来。

　　赤岗210万平方米综合体
　　影响：拉升区域商业氛围和住宅价格

　　海珠区一直是个人口居住密集的区域，但是大型商业地产却呈现空白。日前记者从合生创展集团和了解到，集团将打造一个210万平方米的华南最大规模城市综合体，包括珠江帝景住宅地块、商业地块及85万平方米的TIT合生国际广场等几大项目紧密相连。

　　据悉，赤岗TIT合生国际广场规划建设有185米、47层高、总建筑面积7.3万平方米的五星级酒店，其塔楼上部31~47层为拥有360间豪华套房的万豪国际酒店，塔楼下部5~30层为万豪行政公寓式酒店。还有两栋250米、54层高，总建筑面积超过23万平方米的国际甲级写字楼，将成为服装、金融、外贸等领袖企业的华南区总部基地。此外，还有两栋120米、29层高、总建近10万平方米的SOHO办公区。以及总建超过20万平方米的大型高端购物中心，云集世界旗舰品牌。　　

　　专家点评：广州市社科院经济学研究员谈锦钊在接受时报记者采访时认为，海珠区近几年的楼价一直高升，接近天河区，居住在海珠区的人口也越来越多。过去“宁要河北一张床，不要河南一间房”的概念早就不存在了。海珠区在市中心打造这样一个大型的城市综合体，无论对于区域的商业还是住宅都是一个带动作用。加上周边轨道交通、公共交通等配套设施的健全，可以预计到，这个板块的商业氛围会更加浓厚，住宅价格也会继续上升。

　　海珠广场地下空间
　　影响：加快片区商圈现代化升级

　　为批发市场杂乱拥挤困扰多年的海珠广场板块，将打造成越秀中央文化商务区的重要节点。根据规委会通过的《越秀区恒基中心地块及海珠广场地下空间控制性详细规划修改》，整个海珠广场将新建两个项目——恒基中心和海珠广场地下空间。

　　据了解，恒基中心项目是香港恒基兆业地产集团在华南地区的重点投资建设项目，位于海珠广场及其西侧地块，总用地面积约57705平方米，将开发城市综合体项目，包括办公、商业商务和康体娱乐功能。用地内有地铁海珠广场站。

　　根据规划，未来海珠广场的地下空间将进行连片打造，包括海珠广场西广场、东广场和恒基中心三块。海珠广场西广场和侨光西路新增地下建设规模41715平方米，海珠广场东广场新增地下建设规模47100平方米。新增地下空间包括商业设施、停车库及其他配套和市政步行交通设施等，其中东西广场共有商业设施建筑面积55000平方米。加上恒基地下商业建筑面积16800平方米，整个项目地下商业空间总面积达到71800平方米。

　　专家点评：广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，海珠广场片区在改革开发前后作为交易会场址与北京路商圈连成一体一直是广州的商业重心，随着环天河中心商圈的崛起，海珠广场片区商圈开始走向低端。规委会通过的相关规划，将对海珠广场片区商圈的升级产生三方面深远影响：首先、商业立体化发展，在体量上增加了商业规模；其次、包括办公、商业商务和康体娱乐功能的城市综合体项目为商业项目的综合化、现代化和信息化的发展奠定基础；此外、配套设施的强化为物流的发展提供保障。

　　市民尴尬
　　住在番禺海珠 消费仍奔天河

　　尽管广州“大南部”的商业发展日益迅猛，但居住在区域的业主仍然更愿意在天河消费。地产专家认为，新商圈的行成并非一蹴而就，要想取代天河商圈，把消费力拉回河南并不容易。

　　毗邻万博板块的华南板块，已经聚集了众多广州乃至全国知名的大型楼盘，如华南碧桂园、锦绣香江、南国奥园、华南新城、诺德名都等，业内人士分析，该片区常住人口已经超过60万。然而，华南板块却一直因生活配套缺乏遭诟病。家住华南碧桂园的程光就深有体会。2011年买了该小区一套二手房，当时就是冲着沃尔玛买的。“那么大的购物商场，解决了日常买菜、购物的问题”。然而，去年结婚的他发现，新婚妻子并不喜欢在附近购物，经常抱怨买个小东西还可以，但是要逛女人的衣服，包包还是不够档次，品种还很少。所以每到周末程光总被拉去天河城逛街。

　　此外，家住海珠区珠江御景湾的罗女士也告诉记者，自己小区的位置去番禺沃尔玛很方便，去天河城也不远。平时的日用品会选择去沃尔玛，但是要逛街或者和朋友聚餐，她则会毫不犹豫地奔向天河。

  　观点聚焦
　　新商圈能否赶超天河商圈？

　　随着大南部多个商业中心的发展，未来居民的消费习惯是否会改变？新商圈的发展是否会取代目前华南最大的天河商圈？世品国际董事长谢仕平认为，“河南”“河北”商圈各自的特点不同，前者消费人群少，后者档次更高。前者要完全追赶或者取代后者需要很长的时间。“尽管天河商圈发展那么大，但它还是没有完全取代北京路商圈”。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，如果从时间发展来看，天河商圈跟大南部商圈是差不多的，只是在影响力上天河商圈对上世纪80年代之前出生的人要稍微深远一些，因天河也是在80年代后得到政府的支持而迅速发展的，且通过百货、软件、娱乐等行业吸引市民和全国各地消费者的目光。

　　大南部商圈的发展时间不会晚天河商圈太多，只是在之前的10年几乎都是各自为战，无论广州大道南、赤岗，抑或长隆板块，都是靠吸引外地商户作为主导，档次暂时无法跟天河商圈相比，不过未来10年不排除能从后赶上，其依赖的基础是海珠和番禺日渐增多的居住规模和消费力的提高。当然，不足之处是在海珠和番禺暂时未有与天河等级别的金融商圈，在商业领域内奉行的就近消费原理作用下，天河的白领一族，很难专门跑去海珠或番禺长时间消费。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，二者辐射范围不同，天河是辐射全市的，南部的几个商圈都是区域性的。消费客群也不同，天河是各类人事都有，南部的多是居民少商务客人。此外，消费档次不同，天河的更多高端消费品，切合商务需求，南部的更加贴近生活。