根据中国的信贷政策，商业银行的住房按揭利率都会在新的一年开始根据最近央行发布的贷款基准利率进行调整。但是2008年底的情况有所不同，为了应对美国次贷危机，在一两个月的时间里，政府公布了不少鼓励居民住房消费优惠信贷政策，特别是2008年10月27日的房地产新政，对首次购买自住性住房的消费者，套型面积不超过90平方米的，优惠贷款利率为基准利率70%。 

    而这些政策出台之后，各商业银行一直没有出台相应的实施细则，直到2008年底，在沉默一段时间后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在2009年第一天才有具体实施政策：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。在此基础上，有些银行还加上了一些附加条件，如近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，以及还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。 

    那么，为什么国内商业银行对个人住房按揭贷款的态度，由以往大力抢占市场并快速扩张规模，变成现在不热衷或没有主动性呢？其实，最为关键的问题还是在于这些个人住房按揭优惠贷款政策与商业银行负激励有关。 

    在2007年10月359号文件之前，住房按揭贷款被各家商业银行看作是它们最为优质的、利润水平最好的贷款，因此，各家商业银行无不通过各种各样方式来抢占住房按揭贷款的市场份额。 

    我们可以看到，在2008年10月30日之前，国内商业银行加权利差在3厘以上，这对于存贷利差为主要赢利模式的国内商业银行来说，住房按揭贷款规模快速扩张对它们当然是相当有利的。再加上当时是房价处于上升时期，其按揭信贷风险较低，因此，各商业银行也有较强的激励加大住房按揭贷款市场份额。但是，新的住房信贷政策之后，商业银行住房按揭利差迅速缩小，甚至是负利率。对商业银行来说，不仅没有正激励，反之是负激励。也就是说，在负利差的情况下，商业银行做按揭贷款越多其亏损就越大。在国内商业银行股份制改造基本完成、国内银行逐渐商业化及市场化的情况下，没有一家国内商业银行会愿意做亏损生意的，除非国家给商业银行补贴。即使是到2008年底，经过央行多次利率的调整，个人住房优惠按揭贷款负利率已经改变，但是利差水平缩小或降低同样使得国内商业没有动力增加个人住房按揭贷款。因为，在目前房地产市场价格偏高、房地产按揭贷款风险过高、利差水平不及2007年一半的情况下，国内商业银行一定会减弱对个人住房按揭贷款信贷规模扩张。 

    到2008年底，个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。到2007年底个人住房按揭贷款为3.3万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿元左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行这样做减收只有15亿元左右。如果现在住房按揭贷款存量都能够享受优惠利率的话，估计国内商业银行一年内减少收益在200亿以上。如果把2009年房地产市场价格下降的风险考虑在内，估计国内商业银行所遭受到损失比这要大得多。
也就是说，2009年房地产行业将出现投资下行、住房价格回归理性，房地产市场的风险会越来越高。在这种情况下，出于规避风险及利润水平的考虑，国内商业银行已经没有早期快速扩张住房按揭贷款的动力。这就是为什么当前国内商业银行迟迟无法全部满足所有的客户优惠信贷政策的原因所在？因为，这些政策完全减弱了对国内商业银行的利益激励。
商业银行的这些行为，并不是行业道德伦理的问题，而是商业行为的问题，如果这些行为没有与政府政策相冲突，没有与市场法则相冲突，那么这些行为是无可争议的。更何况在市场经济中，每一个人都得承担其市场行为之责任。否则，依旧谈不上市场机制了。 

    （作者系中国社科院金融研究所研究员）