多年来一向“卖座”的潘石屹SOHO系列商业楼盘，近期却频繁遭遇业主纠纷。退租门、物业门，如今又出现抗议门。然而，一直以来相安无事的商业运作缘何一时之间就遇上了“多事之秋”呢？在业界人士看来，是商业地产整体环境遇冷放大了SOHO模式的弊端。

　　SOHO业主到售楼处抗议

　　昨日有报道称，在潘石屹旗下SOHO中国的新楼盘嘉盛中心，自称被欺骗的20余名朝外SOHO和SOHO尚都的业主，打着横幅到售楼处，劝人不要买潘石屹的房子。

　　该报道引用业主刘女士的话称，2006年，她花220多万元购买了朝外SOHO的一个商铺，当时的价格每平方米将近4万元。购房时，售楼人员曾口头承诺，开发商会自持30%到60%的商业面积、年回报率达到8%、统一管理招租等。如今，商铺已售完，但很多商铺租不出去。据业主们称，情况类似的大约有200多人。

　　昨日记者致电SOHO中国高级副总裁许洋询问此事的相关情况，但其电话一直无人接听。

　　这已经不是SOHO商业第一次发生业主纠纷。SOHO尚都、建外SOHO因为对外出租率较低和物业矛盾等问题，已经发生多次业主抗议的事情。

　　散售模式弊端被放大

　　“这和SOHO中国特有的商业模式是有关系的，为了满足人投资商业的需求，SOHO商业主要是以散售为主。这种拆散销售，出现了业权分散的情况，一旦出现问题，因为小业主的群体较大，众口难调，所以很容易发生纠纷。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部王琼向记者分析说。

　　明天地产业务总监贾玉鹏也认同这一观点。他表示，SOHO的散售模式是业主纠纷最深层次的原因。“商业本应该是开发商持有的，而SOHO中国是将大开间商场型商业分割成若干个小商铺进行销售。”

　　贾玉鹏认为，这种分散销售模式是不合理的。一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局 。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。“这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成了一种恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低就是这样引起的。当时对业主的承诺不能达到，业主自然会抗议。”贾玉鹏表示。

　　但是，为什么在2009年以来SOHO的问题突然多了起来呢？“这与商业地产的整体环境有关。受金融危机影响，去年商业地产尤其是出租板块遇冷，这就加大了业主与开发商之间的矛盾。”王琼说。

　　据世邦魏理仕统计，去年前三季度优质零售物业首层和二层的租金跌幅始终在5.4%-5.7%区间，空置率也始终徘徊在8%-9.2%的高位。

　　潘石屹已意识到危机

　　实际上，商铺散售在国外以及中国港澳地区早已销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。王琼向记者表示，目前国内商业地产主要还是开发商整体持有为主。

　　潘石屹为何钟情散售呢？贾玉鹏认为，散售就是能快速回笼资金，能够将利益最大化。而在销售方面，潘石屹就有着自己独到的一面。王琼认为，一方面潘石屹的市场营销做得很好，另外，潘石屹对商业投资客户的储备非常丰富。

　　随着SOHO尚都与建外SOHO问题的暴露，外界对于SOHO商业散售模式的质疑也越来越多。贾玉鹏认为，已经吃了苦头的投资人，肯定不会再去买SOHO的楼盘。这样口碑坏了，SOHO的神话也很难持续。

　　不过，潘石屹也意识到了这种危机。他明确表示，SOHO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型，此外光华路SOHOⅡ、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分，并透露以后每一年持有的物业量都要增大。