地产调控政策剑指住宅市场,商业地产反而迎来了春天。近日在深圳智慧广场举行的“国际资本对接中国商业地产”论坛上,与会专家和投行高层认为中国未来30年商业地产是最值得投资的渠道,而国内酝酿多时的房地产信托基金（REITs）将进一步增大商业地产的投资价值。另据消息称,房地产信托基金即将在北京、上海、天津等城市试点。

    商业地产将处于30年的繁荣期

    社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产;二是去年住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。

    数据显示,北京商务写字楼最近一个月销售跟价格在逐渐往上走。易宪容认为调整商务地产跟住宅倒挂的机遇已经到了,未来一段时间将是商务地产很好的机遇。其判断,中国经济只要让房地产住宅这一块的泡沫调整过来以后,房地产未来快速增长三十年没有问题。而写字楼、商务楼肯定是未来三十年最繁华的地方。

    对全球资金来说,国内商业地产对外的限制也比住宅限制要小得多。

    摩根大通银行副总裁陈思冲也持同样观点。从全球趋势来说,中长线商业地产的比例会越来越重,特别是在现有环境下,会有部分资金投入到国内商业地产中。因为商业地产的前景很好,而中国才刚刚起步。

    国内REITs应注意控制负债率

    但与会人士认为,现在中国的商业地产缺乏一种东西,即房地产信托基金（REITs）。陈思冲表示,全球排名靠前的房地产公司持有商业物业的比例占60%-100%不等,占100%的基本上都是房地产投资信托基金。从国际经验来看,商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。而投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险,并且可以参与中国经济、房地产长远增长收益。

    在R EIT s运用上,陈思冲认为国内设计者可以参考海外经验。在税务方面给信托基金以优惠。

    另外,也要汲取国外的教训,海外一些REITs负债率达到70%-80%.但2008年这些REITs因为资产下跌,债务高企进而产生财务问题。所以国内在设计REITs平台时应重点考虑债务率的限制,不能让REITs负债太高,这对于风险控制会更好。

    与此同时,陈思冲不建议国内房产公司出售商业地产。他表示,国外房地产投资信托基金拥有的物业（写字楼、商业地产）没有散卖,都是整栋拥有的。而国内一些公司可能因为出于资金运作的考虑或其他因素,他们会把1/3或一半的写字楼出售。这样中长线来说对物业增长是有影响的,因为地产公司无法控制整栋楼的住户,这种物业就不太适合房地产信托基金。