产权式酒店——以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者。投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权……目前，我国产权式酒店主要分以下几种类型：①消费类旅游房产——休闲度假消费类，如各类分时度假酒店物业；②休闲度假住所——房产投资+休闲度假，如各类休闲度假第二住所；③商业经营型产权式酒店——经营收益+物业增值，如星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假村等……

　　近来，海南省各类型已建、在建、计划建设的产权式酒店日益增多，不少产权式酒店在营销过程中，多以交易双方事先约定的某种收益，比如百分之十几的年回报、消费者在购房后可享受几年之内零月供或者一年之内可入住几天的“噱头”，吸引了不少人的关注。不过也有不少人担忧：“高回报”的产权式酒店，购买时是否存在一定风险？而它与海南省住建部门在今年5月份时公布的109条房地产行业不良行为当中提到的“返本销售”是否相关？日前，记者走访相关部门及律师，为您释疑解惑。

　　发展现状 产权式酒店投资渐升温

　　随着海南省经济的不断发展、建设国际旅游岛步伐的加快，近年来，在旅游热、房地产投资热等相关因素的推动下，海南省的产权式酒店投资热度陡升。7月22日晚，中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称，该公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以24.7亿元人民币的价格，通过竞拍获得海南省陵水一块土地，将用于开发产权式酒店。

　　日前，在海口市会展中心曾举办了一个关于海南省地产方面的论坛，与会期间，不少专家表示，考虑海南省定位国际旅游岛，应该建一些产权式酒店。一些与会者认为，企业开发的房子不要都销售出去，要增加自己的持有比重，一部分卖出去，一部分变成自己的酒店出租。

　　由于产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理上有较大不同，我国至今未就此出台专门的法律法规等，所以，现阶段产权式酒店的发展是相对“自由”的。时下，我国的产权式酒店发展历程中，大致可以分以下几种：“时权酒店”、“退休住宅”、“投资型酒店”。这其中，“投资型酒店”类产权式酒店在海南省房地产市场越来越流行。

　　市民质疑 超低价格是天上掉馅饼？

　　“最近，我总能收到一些房产销售类的短信息，这里面不少是产权式酒店的。”海口市民宋小姐日前向记者反映称。相比目前海口销售均价超过8000元/平方米的商品房的价位，很多产权式酒店单间的销售价格在经过折算后，就显得低了不少。“像之前，我收到一个短信息说，海口海秀××中心有17平方米-55平方米的复式精装连锁产权式酒店单间出售，折算后，价格是4000元/平方米起，10年零月供，年回报13%。”宋小姐称，面对如此有“诱惑力”的价格，她还真有点心动。

　　其实，不止是宋小姐有这样的“犹豫”，很多市民都曾收过类似信息，大家普遍在心里会打个问号：看似如此优惠、低廉的产权式酒店单间，真的是“天上掉下来的馅饼”，可以放心去购买吗？“5月份的时候，海南省住建部门公布的一个房地产行业不良行为认定标准中，不是说‘返本销售’是不允许的吗？那这类的销售手段算不算‘返本销售’?”不少人都有此疑虑。

　　部门表态 今后或限制开发建设量

　　“根据以往经验，产权式酒店在销售及售后过程中，往往容易滋生很多问题、纠纷，我们作为建设主管部门，是不主张产权式酒店在未来海南的房地产市场发展中占有过大比重的。”日前，海南省住房和城乡建设厅房地产监管处相关负责人，在媒体通报会上接受记者采访时首先表示，“目前，无论是国家，还是我们海南省，在特别针对产权式酒店的相关监管等方面，并没有制定相应具体的法律法规或管理办法，因此，作为主管部门，我们在界定其在销售过程中如此‘让利’或‘高回报’时，显得有些困难。”该负责人表示，也正因此，就难以界定产权式酒店如之前描述的销售手段是否真正属于“返本销售”。“现在，我们只能说，由于产权式酒店在销售及售后过程中，容易产生纠纷，因此，不排除今后在海南将严格限制产权式酒店的开发建设量。”该负责人最后表示。

　　专家提醒 五大风险你一定要知道

　　产权式酒店项目本身及操作方式等都存在不少的“风险”，比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定，而海南省至今仍未针对相关事宜制定过明确的法律法规。现实情况就像之前老百姓疑惑的那样：产权式酒店在销售过程中采取的一些手法，是否属于“返本销售”？目前，没有定论。

　　根据2001年6月国家建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。

　　专家提醒消费者在投资产权式酒店时就不可避免地面临以下风险：

　　风险一

　　一些开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。

　　风险二

　　由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且，投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。

　　风险三

　　即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商？其产权在法律上存在模糊性。

　　风险四

　　由于产权式酒店产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。

　　风险五

　　正因为产权式酒店产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后，就很难全身而退，其预期的“高回报”很大程度上就取决于酒店的经营好坏。

　　律师建议

　　高风险投资要慎之又慎

　　“上世纪九十年代，海南省房产步入低潮前，产权式酒店就挺多，也卖出去很多，当时所衍生出来的问题也不少。”海南方圆律师事务所律师李君在接受记者采访时表示。李君认为，对于大多数青睐产权式酒店的消费者来说，吸引他们的正是开发者承诺的以上种种的“高回报”，对于大多数产权式酒店的消费者来说，他们的初衷是“通过短期投资，获取长期收益”。“但是大家要认识到，面对如此的‘高回报’，也会伴随着一定程度的‘高风险’。”李君进一步解释说，对于产权式酒店来说，购买者能够自始自终保证自己利益的前提就是，消费者所购买房源的这家产权式酒店要一直经营良好，这样，才能让酒店经营者有足够的利益，进而保证消费者有像当初开发者卖房时所保证的、持续性的“高回报”。

　　“这就是消费者在购买之前，必须考虑到的该产权式酒店的‘经营风险’。”李君表示，根据以往经验，一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善，那么，可能会导致开发者或经营者中途“退出”，这样一来，消费者的权益就无从保障了。“即使消费者在决定投资产权式酒店的时候，也要注意，除了要与开发者签订销售合同以外，还要与其管理者，签订相应的收益合同，即达成日后的服务约定。”李君最后提醒，投资产权式酒店有风险，消费者要慎之又慎。