有人说，商业地产既是天堂，也是地狱。在以住宅开发为主的当下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。基于此，《经济观察报》于2011年7月12日在北京金茂府举办研讨会，和专家学者一起探讨中国商业地产现状与趋势。

    发展快车道

    秦虹（住建部政策研究中心副主任）：商业地产在这一两年的时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。

    中国房地产以及商业地产为什么发展前景好？第一，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高；另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多；第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。

    邓中文（21世纪不动产中天总经理）：人均GDP如果超过了8000美元，商业地产就会进入一个快速发展期。北京CBD平均租金已经达到330元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过3.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。

    现在的供应都是2008、2009年那时的供应，2009年，奥南地块是保利和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO是5.5万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的，2009年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到3.5万元/平方米，所以给东家建议地价超过1.6万元/平方米不要再举牌了，当时他们以1.9万元/平方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看1.9万元/平方米拿地，最少有1.5万元/平方米的利润。

    商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。

    集体进军商业地产

    李亚明（北京汉博商业投资管理有限公司副总裁）：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品；第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型；第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业实现商业地产的持有；还有一个就是其他行业转型过来的。

    谁能分这个蛋糕呢？里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发布了一个全国民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。

    王永平（中国商业地产联盟秘书长）：现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住宅企业转型；还有零售企业转型，从过去的房客变成房东；还有其他毫无关联的产业进入到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。

    这种大转型有不同动机：第一是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇；还有一部分是企业做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。

    第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比，不管你要不要你必须做，这叫被商业；还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做商业，并不是热爱商业，而是没得做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转型的。