众所周知，商业项目是存在一定培育期的，也就是我们业内通常所称的“养商期”。

    所谓培育期，即商业项目开业初期所经历的一段“艰难期”，在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象。

    此种现象在不成熟商圈内的新兴商业项目上体现得尤为明显，其重要原因主要有二：

    首先，从消费者层面分析，大多数消费者具有前往成熟商圈内知名商业项目进行购物的消费习惯，而非成熟商圈内的新兴商业项目则需要相当长的一段时间来培育属于自己的忠实消费者。

    其次，从商户角度分析，无论大型连锁品牌类商户或自由品牌类商户，在新店选址时都愿意进驻成熟类商圈内的商业项目，以求得能够获得成熟商圈内成熟的商业氛围以及较大的人流量的支持。综合以上两点原因，新兴商业项目的过渡期呈现出人流及租金情况均不佳的状况。

    于是，如何能够顺利度过培育期，使得新生的商业项目逐渐步入“良好运营”的正轨，无疑是操盘商业地产项目时需要重点研究的课题之一。在面临此问题时，很多开发商首先想到的解决方案是降低租金。诚然，以前期牺牲部分租金的方式吸引商户进驻、缩短招商[简介 最新动态]周期、争取开业时间，是保证项目平稳度过培育期的因素之一。但是，仅凭借这一点就能够使项目顺利度过培育期吗？以我多年从事商业地产项目的经验判断，答案是否定的。

    作为一个商业项目的持有者，开发商需要从软件及硬件两方面来为一个新生的商业项目提供支持。

    首先，从硬件方面分析，建筑形态及工程条件是商业项目得以成功运营的基础。规整的建筑形态以及完备的工程条件如同商业项目的骨架;而业态划分、商铺的分割以及人流动线的设计如同商业项目的血肉。骨架是基础，血肉依附于骨架而产生。

    其次，从软件方面分析，开发商要对商业项目的业态划分、租金定价、品牌计划等内容准确把握。以上三项内容可谓是商业项目的精髓所在，也是一个商业项目定位中的最核心问题。能够正确解决此三项问题，则可以说这个项目的定位算是成功了一大半。

    那么一个商业项目的定位是如何推导并得到验证的呢？在我的商业策划团队中，始终严格遵照“市场调研”、“市场定位”、“产品定位”、“营销推广”四个部分来提供商业项目的策划服务。

    市场调研部分是商业策划报告的基础，一切定位部分的推导都是在真实、客观的市场调研数据的使出上建立起来的。

    我常同我的团队成员讲，市场调研工作要走向广度和深度。所谓广度，是要涉及到项目所在市场的方方面面数据，从宏观经济数据到微观的基础地块和周边情况，所有将对项目定位产生影响的数据都应准确体现;所谓深度，是要彻底了解基础数据背后隐藏的深刻内涵，例如通过深度客户访谈了解其对本区与本项目的看法及其进驻意向等。

    市场定位部分是商业策划报告的精髓。在此部分，需要依据市场调研部分的结论推导出商业项目的定位，即解决“做什么”、“怎么做”、“这样做了以后将产生何种后果”等问题。之所以说这部分为精髓，是因为在这个部分中，我们将为开发商解决业态划分、租金建议、品牌建议、资金回收周期等重要问题。

    在产品定位部分，我们着重于项目硬件方面的内容给出具体建议，内容涉及到店铺分割、内外部人流车流动线的设计、使用率等细节内容的建议。

    最后，在营销推广部分，将对营销推广计划、媒体渠道选择、项目招商顺序及招商节点的把控等问题给出具体的建议。

    综上所述，培育期对于一个商业项目而言，其意义是至关重要的。正所谓“良好的开始是成功的一半”，在开业初期的一段艰难时期内，若开发商能够从硬件及软件双方面对项目给予足够的支持，扶持其平稳度过培育期，使得商业项目逐渐走向成熟，其品牌结构及租金收益等自然会得到提升。

    而对于开发商而言，在这个阶段内，一个具有足够经验及专业技能的商业策划团队，无疑是能够为其在各方面提供服务、为商业项目平稳度过培育期保驾护航的重要角色。