近两年，随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。在12月9日—11日在深圳举行的2011中国住交会的中国商业地产高峰论坛上，房地产开发企业则在商业地产热的同时看到了商业地产运营所需要的资金、产业等新问题。中国房地产业协会副秘书长肖晓俭表示，一方面是商业地产不断增加后续运营需要专业团队，另一方面也开始面临电子商务的影响。证大喜玛拉雅执行总裁徐辉则表示，商业地产不能盲目进入三四线城市。

    今年中国商业地产开发井喷

    在住宅限购的大背景下，“因为持有型商业良好的经营会给企业带来稳定的现金流，同时也是优质的融资渠道，所以众多地产商把发展商业地产提升到了企业战略的层面”，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平表示，这种趋势带来了今年全国商业地产开发的井喷。

    不过邢和平却对这种井喷表示担心：“商业地产开发与住宅开发有诸多不同，商业地产追求多赢，即消费者乐于消费，商家赚钱，投资者和开发商盈利，政府则解决就业，提升城市商业环境，以及扩大税收，但是要做到这一切需要有很多前提条件。另外，住宅市场限购，开发商缺钱，而商业地产前期需要很多资金，商业地产的回报周期又较长，这加剧了开发商资金链紧张，或许我们会看到不久的将来，一批开发商会因为商业地产的不当开发而导致资金链断裂，进而影响企业乃至行业的健康发展”。

    中国商业联合会副会长刘建沪则表示，商业地产是一个完整产业链，要有完备的产业计划、雄厚资金实力、还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队，“很多开发商在市场定位、业态规划、招商、管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计及商业规划缺失等问题非常突出，一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象”。

    电子商务对实体商业地产带来挑战

    “两三年前很多大开发商都往三线甚至四线城市进军，说一线城市有泡沫，三四线城市机会多，其实不然，做商业不能盲目挺进三四线”，证大喜玛拉雅执行总裁徐辉提醒，毕竟三四线城市消费力度、消费能力和热情、观念没有办法一触即发，没有办法和一线城市比拟，大家做商业地产，更大的超值空间应该还是一线城市，尤其是第三产业，可以和商业地产结合。

    中国房地产业协会副秘书长肖晓俭则注意到新兴的电子商务对于传统商业地产的影响，“随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所”，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。蓝光集团嘉宝副总裁闫恺则抱乐观态度，“电子商务对实体店，线上、线下的融合对商业地产的开发者带来了挑战，同时也带来了机会”，其企业开展的商业项目也在构建电子商务平台上的批发网，考虑到在电子商务竞争激烈的情况下进行差异化的经营。

    证大喜玛拉雅执行总裁徐辉则分享了其企业在文化商业综合体方面的探索和经验，“商业可以做任何生活需要的一切，衣食住行、商务、娱乐、休闲、旅游都可以和地产有关，就看自己的公司有哪些积累和资源、人才”，文化和商业结合需要强调体验，何种体验就考验企业的眼光和企业的资源，这要看当地的积淀。徐辉介绍，比如乌镇西栅，最大的特点是由公司统一管理，原来居住的老百姓继续在里面生活，他们的家可以成为民宿的客栈，文化经营上有评书书场，结婚的喜庆堂，里面的商家则既有传统又有现代，包括百年老字号的药店、酒吧、浴场、创意手工店铺等。“商业为文化输入血液，商业是平台，孵化文化产业”，徐辉表示。

    深圳二手写字楼售价连降4个月

    或迎“抄底机会”

    ■相关

    在楼市调控寒冬，一二手房的成交量都跌至谷底，深圳不少中介地铺也纷纷选择关门歇业以“节流”，而美联物业日前却在中心区现代国际和金中环再开两间铺。美联中国营运总监兼华南区域董事王书权甚至表示“感谢楼市寒冬，待半年或一年后市场变好后，新开铺会给业绩带来很大提升”。记者从美联物业了解到，深圳二手写字楼价格连续4个月下滑，其中中心区甲级写字楼挂牌价已出现15%-20%的降幅，业内表示，目前来看，今年年底是抄底写字楼最好的机会。

    在经历了住宅限购后，投资客向商业地产掉头，今年上半年深圳商业地产也不断上涨，临近年终，深圳二手甲级写字楼均价已连续下降了4个月。美联物业数据显示，11月，深圳共成交二手写字楼15631平方米，环比降28%。同时，二手写字楼楼价指数也环比小跌1.1%，为48811元/平方米，“放盘业主强硬的心态有所缓和，一般物业的议价空间扩大到5%-10%。”美联物业全国研究中心研究员表示。而在业内人士看来，经历了年初的大涨后，现在市场正面临调整，这种波动和回调很正常。

    目前中介新开铺正是看好市场未来的机会。美联物业深圳工商铺总监姜奇夫表示，写字楼的租金比去年和上半年理想，年底各企业换租比较多，中介可以做很多租单，这部分业务目前可以占到业绩的七成，而在今年年初，租单中介业务只能占到两三成。

    姜奇夫透露，“中心区可售盘源不多，相比年初很多单价都下跌了15%-20%”，对于有兴趣入手写字楼的买家，目前来看今年年底是最好的机会。以中心区为例，诺德国际中心此前售价都超过6万元/平方米，现在已有5万元/平方米的盘源；财富大厦售价一直在5万元/平方米以上，最近一笔交易已出现4.3万元/平方米的价格。

    由于有租金的支撑，写字楼价格再下探的可能性已经不大，姜奇夫表示，年底会是不错的购置办公楼的时机，一是部分业主出于资金需求的考虑，会低于市场价放盘，买家捡笋盘的几率较大；二是现在的贷款门槛限制了部分现金不足的投资者，市场竞争会比较小，现金流充裕的投资者可考虑入市。