随着郑东新区写字楼后CBD时代的到来，写字楼的发展正在朝着高水平、高标准的方向前进，写字楼市场也悄然出现了一些微妙的变化。郊区化、综合体、高配套、低门槛……郑州写字楼产品向世人呈现日益丰富的面孔和表情。

    趋势一、写字楼向近郊外迁

    从去年开始，郑州流行了一股写字楼近郊化的趋势。郑州经济技术开发区就有富田财富广场、高新技术开发区就有河南动漫产业基地、企业公园、大学科技产业园等项目，航空港区就有裕鸿世界港、富士康科技园、沃金商业广场等项目。以郑州经济技术开发区、高新技术开发区、航空港区、二七运河新城等近郊区域为代表，写字楼向外围城区迁移正在成为趋势。

    郑州同致行上半年市场分析报告认为，虽然郑东新区依然是热点区域，但随着城市发展规划的强力推进，郑东新区的热度会慢慢退去，南部片区的逐步崛起必会带来有一个新区，而未来的办公物业也会随之水涨船高，但会逐渐趋于稳步发展。

    未来商务中心外移的趋势十分明显，以郑东新区为核心的办公格局将逐步打破。

    河南财经政法大学教授、房地产研究所所长李晓峰曾经公开表态，过去郑州城市功能区划分太单一，人们在工作地与居住地之间的时间距离应该控制在1小时内。中国科学院的相关研究也表明，目前我国城市居民能够忍受的最大通勤时间为45～50分钟。研究数据其实都指向一个结果，就是写字楼必须要建到传统住区中去，城市越来越大，依托写字楼、商业等的分散建设，逐步把城市变为真正的多中心。

    趋势二、写字楼综合体化

    早期郑州的写字楼大多分布在经三路财富大道以及郑州商品交易所附近，且均以单栋建筑体的形式存在，项目本身也缺乏一些相应的办公配套，随着近两年城市综合体的集中涌现，写字楼综合体化的趋势也愈加明显。

    如2009年开盘的绿地原盛国际，2010年入市的升龙凤凰城环球广场、中原新城金中环，2011年亮相的建业总部港、升龙广场，国家动漫基地；今年面市的建正中心、豫航中心、东方鼎盛中心、升龙又一城、升龙城……这些在近两年郑州楼市风生水起的项目，都有一个共同的特征：写字楼+住宅+商业，这些项目业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。

    业内人士认为，写字楼+住宅+商业的模式结合三种以上业态，可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，将提供更方便的实用性功能，发挥1+1+1>3的效果。以升龙城为例，整个升龙城开发体量超过280万平方米，光商业就超过50万平方米，业内也一度将其视为“亚洲最大综合体”，因此其丰富的配套你就不能想象。

    “写字楼综合体化的出现解决了传统写字楼只有办公没有商务休闲的难题。云集休闲场所、娱乐设施的城市综合体其实就是城市生活的缩影，在很多方面满足了城市人群在工作以及休闲方面的需求。而伴随着写字楼办公人群的人流聚集，这些综合体更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务和经济发展。”红火策划董事长臧俊最后说。

    趋势三、配套越来越全，竞争不只拼硬件

    2009年，楷林国际展现3.5米超宽电梯大堂，15部高速电梯的配套，开启了郑州写字楼对于电梯这个硬件标准的最新要求。而此后，为了解决入驻企业的会议需要，很多写字楼开始在会议室这个硬件上进行配置。

    如今正在建设中的建正中心等写字楼也开始注重加强餐饮配套。据建正中心的负责人介绍，项目在负一层将规划一个超过1000平方米的大型商务餐厅，供办公楼内的员工使用。而郑州美盛中心除了配备21部高速电梯外，车位更是高达1000余个，如此高比例的车位配比在郑州写字楼中都极为少见。

    在写字楼内部，餐厅、会议室、会所等配套越来越重要，除此之外，在写字楼外部，各种与商务有关的餐厅、咖啡厅、娱乐设施的配套也很重要。而作为体现这些配套功能的重要表现形式，城市综合体自然有它的优势，而写字楼加酒店的模式也被很多开发商采用。

    目前郑州市场已经开工的近百个综合体中，酒店、写字楼、商场基本是最重要的体现。曼哈顿广场在写字楼旁边建了希尔顿酒店，盛润·锦绣城旁也规划有五星级酒店。

    趋势四、高预期低门槛，SOHO大行其道

    必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平方米的高档写字楼。

    从北京、上海等国内一线城市经验看，大量SOHO物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独具优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。郑州地产业内普遍认为，介于郑州目前仍处在高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，类似SOHO这样的小面积创业型办公空间潜力不可限量。

    不过，一些业内人士也表示，虽然SOHO让商业投资越来越灵活，市场需求也很旺盛，但必须注意到，SOHO并不是越小越好，后期运营模式、外部商圈氛围、交通便捷程度等因素都将直接关系到物业在租赁市场上的估值。