近日，商业地产话题不断。一面是已经在全国布局100多个万达广场、覆盖了大部分重要城市的大连万达集团董事长王健林公开表示：“2013-2014年计划再开业40多个万达广场。”一面是，9月26日首创置业宣布退出佛山奥特莱斯，引来业界广泛关注。现在的商业地产之于开发商意味着什么？商业地产的整个发展处于什么阶段？“烂尾潮”会不会卷土重来？

    商业地产供应过剩 行业将爆发危机

    9月21日，在上海举行的第三届中国商业地产高峰论坛上，多位业界人士在会上表达了对同质化严重、非专业企业扎堆等现象的担忧。甚至有业内专家断言，目前90%从事商业地产开发的企业“根本不懂商业”，预判2014至2015年将迎来众多商业地产项目的集中上市，商业地产行业将爆发危机。

    21世纪中国不动产分析师张磊说，根据他们的监测，2009年以来，全国商业地产月均投资增速达到了30%以上，是同期住宅开发投资增速的1.3倍，今年上半年更是拉大到2倍。行业内都在从住宅转向商业或商业综合体项目，也就形成了一个集中供应的可能。目前从全球范围来看，在建的大型城市商业综合体项目80%都在中国。

    据21世纪不动产上海公司反馈，2012年上海将有22个商业综合体项目入市；北京预计有17个零售商业地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米；成都同时在建的商业综合体项目达到100多个，其中市区57个，面积规模达到3400万平米左右的体量；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，接近翻倍，而未来5年供应量相当于深圳过往30年存量集中式商业的总和，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。

    万好国际集团副董事长江翔峰认为，按照国际曜迹司加猩桃得婊1.2平方米以内是一个比较合理的参照值，但中国部分城市的商业地产投资有过剩迹象，以福建省莆田市为例，到2015年商业综合体将达到12个，估计人均值将达2.8平方米，大大超过了国际标准。在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。

    以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。机构的统计显示，11月上海商铺的预计供应量还将新增100万平方米。业内人士称，上海部分板块已经出现了商业过剩的情况，其中浦东惠南板块的商业地产存量消化期甚至达到了12年。

    项目“烂尾”风险大

    据记者了解，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市的发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩，盲目规划而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌曾经指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求局面。

    365分析师史连生指出，目前苏州商业地产面临开发商良莠不齐、产品同质性强、后续资金乏力、库存大、无序、过热发展等问题，很可能成为继住宅市场之后房地产发展的又一隐忧。上世纪90年代，全国各地掀起了一股“摩天大楼热”，然而由于规划缺陷、资金链断裂、开发商落马等诸多负面因素交杂，遗留了数座“烂尾”工程。2005年材料显示，截至该年就天津市一个直辖市内原有“烂尾”楼多达66座，总建筑面积达335万平方米。

    本轮商业地产建设热潮是在不受政策调控限制，又有可能带来稳定税收而受到地方政府的大力支持，以及部分做住宅的开发商急需转型的推动下狂飙突进，以至于很多商业地产成了专门“为投资客盖的房子”，但是市场预期究竟如何将被画上一个大大的“问号”，特别是在投资客大规模撤退之后，如何避免另一轮“烂尾”浪潮来袭，是不仅需要开发商、亦需政府部门深入思考的问题。

    亦有业内人士向记者反映，当前不只是天津，国内其他地方的商业地产也已出现总量过剩等泡沫化前兆。骤然爆发的商业地产已经表现出相当的风险。前期规划的缺陷、后期资金链的断裂，都极易导致项目最终“烂尾”。