一般来说，商铺和写字楼项目年限最高不超过50年。但时下，南宁有不少楼盘，把住宅改成了商务写字楼，而且这类拥有与住宅一样70年产权的“变脸”型“写字楼”还受到不少人追捧。这是怎么回事？记者对此进行了调查。

 
    买住宅当写字楼投资

    李女士近日在凤岭立交北侧的一个楼盘购买了两套住宅。然而，这样的决策并不像投资住宅那么简单。“买的是住宅，但实际上是投资写字楼。”对南宁楼市颇为熟悉的李女士早就发现中国-东盟商务区内写字楼异军突起，入市数量急剧上涨。

    量涨的同时，价格也在飞速上涨。天健·国际公馆的写字楼首期开盘就卖到了1.8万元/平方米，与天健·国际公馆相隔不远的航洋国际城、中鼎万象东方、阳光100上东国际、东盟财经中心等具规模的写字楼价格也已经超过了1万元/平方米，部分房源报价高达1.7万元/平方米。据部分业内人士预计，这样的价格还有很高的升值空间。

    但李女士并不想入手如此高价的产品。她发现，其实投资写字楼不一定非得买写字楼，买住宅也可以。接待她的置业顾问告诉她，她买的这两个小户型以后可以改成写字楼租出去，很多客户都这样做。最终，李女士以7000多元/平方米的价格买下了离商务区仅一路之隔的两套“写字楼”产品。记者特意到访该楼盘，置业顾问告诉记者，这些公寓目前只剩下一套了。

    “住改商”楼盘增多

    把住宅改成商业卖的项目不只是李女士看上的这个楼盘。朝阳商圈天成一品C座本来是住宅性质，开发商把它改成了写字楼，均价9000元/平方米，取名“i office”，其宣传广告上醒目地打着“住宅的价格，写字楼的价值”。楼盘的外立面悬挂着诸多宣传条幅，内容大多是乔布斯、马云等商场风云人物是如何从小型办公室发家的。

    地处北湖商圈中心区域的荣和摩客社区近期也推出了商务写字楼。据相关负责人介绍，该写字楼是由原来的LOFT公寓改的，更改之后在楼栋内添加了诸多专业商务写字楼必备的设备和配套。而曾经以高价轰动一时的天健·国际公馆写字楼其实也是由住宅改成。“市场上像这种由住宅改成写字楼的项目多了，只不过没有大张旗鼓，一些项目宣传力度大一点，一些项目只跟到访客户介绍。”李女士说道。

    又到年底，商业之风再起，只不过去年是商铺，今年变成了写字楼。广西荣和企业集团有限责任公司营销总监谭志宏告诉记者，一线城市的写字楼需求非常旺盛，繁华地段的写字楼价格比住宅要低，但南宁正好相反，中国-东盟商务区写字楼的价格比住宅高一倍。他认为，现在的南宁就像90年代的深圳一样，基数低，后发优势非常显著。中国-东盟博览会的永久落户让南宁经济飞速发展，投资者越来越多，进驻的公司越来越多，市场对写字楼的需求量很大，所以就出现了把住宅改成写字楼卖的情况。

    70产权“写字楼”存风险

    记者在走访市场的过程中，无一例外地听到置业顾问介绍，这个“写字楼”是70年产权的。一般来说，商业用地的产权是40年，办公立项的产权为50年，只有住宅用地的产权才是70年。然而这就是吸引投资者的地方。有多年房地产投资经验的陆先生跟记者分析，一般把住宅改成写字楼卖的项目，其所在区域肯定是有写字楼的需求，到时候不用担心出租问题。再者，目前南宁住宅的收益率不及写字楼，投资写字楼显然有更大的回报，再加上这种商住两用房拥有70年的产权，不管今后是写字楼价高还是住宅好卖，对业主来说都是好事。

    对于开发商来说，刚性需求在上半年已经消耗了一部分，下半年出现疲软，把滞销的小户型改成写字楼卖显然解决了小户型的销售难题。一些地段好的项目“住改商”之后甚至有了更高的利润。

    事实上，“住改商”在特定的时期内确实推动了商业的发展，但其存在的问题也不可忽略。《物权法》第七十七条规定，如果业主需要将住宅改变为经营性用房，除了遵守法律、法规以及相关管理规定外，还应当征得存在利害关系的业主同意。否则，受到侵犯的业主就可以到法院起诉。目前，多个城市纷纷进行“住改商”整顿，南宁未来是否也会出台相关政策还是个未知数。广东东莞就曾经征求社会意见，规定所有住宅及商住楼的住宅功能房屋，不得用作商业功能用途。业内人士提醒，写字楼操作的复杂性要比住宅高得多，而且如果没有产业支撑，盲目投资写字楼产品未必有好的回报，而且房屋性质改变后，面积的计算方式也会有所不同，出售时将会有更多意想不到的问题。