随着政策调控对住宅市场的持续施压，商业地产的价值逐步体现出来。一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。加之住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。

    调查显示，在天津投资者的心目中，目前最具投资价值的物业形式分别为商铺(35.88%)、住宅(29.01%)、酒店式公寓(16.79%)、写字楼(16.03%)。在天津，近四成受访者看好商业地产投资，其中22.22%的受访者认为天津房地产市场商业地产投资将好于住宅市场，超过两成的受访者“有意向转向商业地产的投资”。

    尽管商业地产项目整体向好，然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场，投资者应如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大收益？资深地产人士张云芳进行了分析。

    需求旺：写字楼租金涨幅高

    “写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，后来随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而被广泛运用。

    写字楼投资全过程是指从写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一般分为前期决策、投资实施、写字楼经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件，通过预租、预售来早日落实客户，及早收取资金或销售收入。所以在此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。今年，写字楼空置率降低、租金上涨等利好消息充分说明投资写字楼也是不错的选择。

    “投资写字楼，关键是选地段。而其中成熟的、有巨大增值潜力的城市核心是写字楼的首选。”张云芳特别提醒投资者，要双重衡量地段和配置。好地段有两种：一是概念性的、愿景性的地段，就是规划中的或在建的未来城市中心；二是已经成熟的、城市价值呈现的地段。前者由于其地段价值需要时间的验证，物业价值和投资回报需要较长时间的城市价值积淀，因此价格便宜。但由于其区域发展具有极大的不可控性，风险较大。后者，则是地段价值早已经过城市价值的多年积淀，且商务价值已经呈现，租金回报明显，投资回报一目了然，投资风险也就能得到较好的规避。

    其次，注意写字楼的配置。包括项目周边的城市配套，如商业、餐饮、城市功能等配套的成熟度，也包括项目自身的硬件配置，如电梯、大堂等。最后，要考虑写字楼未来的增值空间，如有现代交通的融入，比如轻轨、地铁，就可以有较好的未来潜在升值空间，为写字楼的潜在价值加分。

    回报率：投资商铺是首选

    张云芳说，商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区、专业市场以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。按照开发形式可以分为：商业街商铺，商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺；市场类商铺，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺；社区商铺，其经营对象主要是住宅社区的居民；住宅底商商铺，指位于住宅底层的商用铺位；百货商场、购物中心商铺，鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高；商务楼、写字楼商铺，酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间；交通设施商铺，即交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

    由于目前天津市的出售型商铺数量并不多，投资商铺的前提是广泛收集相关信息，迅速进行初步判断和分析，确定购买目标。张云芳说，判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15则说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10，则说明你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等。再比如100万元的商铺，首付50万元，贷款费用都加上，比如算10年的收益，再用10年租金之和除以投资的钱，如果在6%至7%范围内就合适，铺子以后增值保值，年度升值率在3%。

    商铺投资相对于投资写字楼和商住两用住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。对于选择商铺投资首先要考虑风险性。由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内。如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素，观察分析可能受到的限制和影响，即时发现不利因素进行规避。另外，商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。还要了解商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。

    放长线：商住两用更实际

    “买一层，送一层”、“不限购，不限贷”、“投资自用随您便”，这是某商住两用楼盘打出的广告标语。在限购不放松的背景下，这些条件十分诱人。但商住两用房是否真如商家所描述的那样好？仍需谨慎考虑。

    张云芳说，商业住宅前几年比较流行，由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下，由于物业管理公司的服务水准有限，很多小区很难保持物业品质，造成居住和办公的人员混杂，使得社区品质下降。在这种情况下，如果该地区的地块价值没有提升，该社区的房屋价值则不会大幅提升，只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下，商业住宅的造血功能仅限于租赁。加之整个市场的供应量较多，因此住宅的造血能力是比较低的，其年回报率一般在3%至4%。目前，商住两用房已经不批了，对于以前的LOFT，比如诚基、君临天下，由于安全性和私密性不是很高，投资相对来说短线收益不大。

    对于未来投资商业用房是否还可在短期内获得高回报的问题，张云芳说，如今的商业用房已经走过了短期内快速增值的时代，如今，短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高，商业用房已经走过了高回报率的时期，整个增值空间变得平稳，而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家，对于追逐短期投资回报的投资者来说，由于商业用房未来短时间内的低增值率，短期投资购买商用房并不是好的选择。除此之外，根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等，而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧，投资者需慎重。