未来商业地产发展前景十分广阔
“商业地产未来有很大的确定性。”在恒隆地产有限公司董事长陈启宗看来,未来商业地产发展的前景十分广阔。
陈启宗表示,首先从需求上讲,过去10年每年有2100万人进入城市,这部分人群是商业地产潜在的客户;其次是竞争对手的减少,因为现在的楼市调控使得住宅市场的开发商只能自保住宅那一块,没有资金再进入商业地产;最后就是地方政府高度依赖土地财政,地方政府还得继续卖地,在竞争对手减少的情况下商业地产的开发商拿地的成本就会有优势。
陈启宗尤其看好高端商业项目的发展,他表示,商业房地产特别是四星级、五星级的高档商业项目,不仅能够持续发展,而且市场很大。
对于散售的商业项目,陈启宗表示:“凡是散售的商业项目都不是我们的对手。”在他看来,住房能卖掉,商业房地产是不能卖的,世界各地的历史没有例外,中国也不可能是例外,凡是分单位出售的商业项目,都难以保证品质。
陈启宗将“豆腐干”比作商场售卖的部分,他表示:“要想切好豆腐干,必须遵守预先制定的规定,这就好比一个住宅小区,所有的房子不能随意更改,你要更改,必须要得到业主委员会同意才行。”
“商场切开出售之后,就不能再控制你的租户,你的邻居卖什么东西,根本管不了,会给安保、清洁等方面带来不少难处,如果想在市场上保持较高的信誉,必须做到,凡是投资商场的人,将来都能够赚到钱。”陈启宗表示。
陈启宗还认为,差异化是一个商业地产项目生存的根本,而恒隆在这方面有自己的一套标准。“我们要最挣钱的,而不是设计最新颖的。现在有很多开发商为了追求差异化,为项目请来昂贵的设计团队,但是这并不能为项目赚到钱,所以我们是不请的。”
“我们甘愿做一只慢工出细活的乌龟,而不做活泼好动的脱兔。”陈启宗如此形容恒隆在做商业地产上的心态。他认为,商业地产的最大难点是速度。对于一个一流的房地产项目,设计是一个过程,需要很多思考,很多反思。只有从不同的角度看同一个问题,用不同的专业角度来评估,才会发现问题。
陈启宗表示,恒隆只有在熊市时才会拿地。熊市时竞争对手少,拿地成本才会相对较低。在土地市场行情高涨时,恒隆绝不会出手拿地。
实际上,恒隆进入的内地城市中,沈阳、济南、大连等城市的地块都是在土地市场低潮期获取的。
“我们在1992-1994年期间买过地,1995年到1999年没有拿过一块地。2005-2006年,一线城市没有好地了,我们就去二线城市拿地,而2007-2008年大家疯狂买地的时候,我们仅拿了两块地。”陈启宗说。
据陈启宗介绍,对于高端项目而言,土地成本一般在30%-50%,而恒隆的项目,土地成本不到20%。
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