住宅市场调控的不断加码，使得二线城市写字楼市场如同中国未来经济发展的城市“黑马”，一时间处于风口浪尖。如今，写字楼过剩已成为不争的事实，不断加剧的空置危机再度拉响警报。二线城市写字楼市场“雾霾重重”，令人担忧之时，开发商要如何展开对“二线城市”这块蛋糕的角逐。

　　如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。

　　通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

　　二线城市空置率走高

　　与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。

　　据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68元（19.85美元），约合每天每平方米4.12元（0.66美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升。

　　无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。

　　“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。

　　这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。

　　诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。

　　谁是幕后推手？

　　二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？

　　陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。

　　张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。

　　另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

　　目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。