史上最严厉的调控政策正在悄然改变着住宅市场的走向。在房产税和第三套暂停申购的“大刀”下，投资客的身影几乎绝迹，投资客又该何去何从？随着市场经济的发展，写字楼的需求显著增加，在夹缝中生存的房产中介们也开始改变自己的经营策略，转投商业地产的怀抱。

    节后，不少市民都陆续收到了中介推销写字楼、商铺等商业地产的广告短信：“5A甲级写字楼，总价低回报高，投资新天地，不受政策影响。”对此，业内人士告诫，商业地产成本高风险大，在转手时将面临高额税费。

    【缘由】

    投资客收到中介的推销短信

    房产税落地，第三套房限购，新一轮调控政策让很多投资客没了方向，市民瞿小姐就是其中之一。在新政后，尚有部分闲钱的瞿小姐总想再尝试一些投资，然而本着“不熟不做”的态度，和自己从来没有交集的股市显然不是最佳的投资方向，正在犹豫时，自己的手机收到一条短信。

    “人民广场板块，一手5A甲级写字楼，总价低回报高配套高档，投资新天地，不受政策影响。”署名某某房产中介。瞿小姐顿时有些诧异，就在一个月前，房产中介们还常在发些住宅楼盘的出售信息给她，不过近十几天来，楼盘信息却换成了写字楼的销售广告，而且广告中还“强调”，“投资新天地，不受政策影响。”瞿小姐告诉记者，作为一名投资客，自己和多家房产中介都保持着较好的关系，但凡出现优质楼盘，中介总会第一时间通知她，不过，在新政出台后，中介们的日子似乎不太好过，曾经二手房市场交投活跃的场景一去不复返。

    随即，瞿小姐给中介打了电话，中介告诉她，限购令和房产税让住宅市场陷入“冰点”，反观商业地产，却呈现出一片大好形势。“中介说现在的“明眼人”都会选择商铺和写字楼，商铺的价格已经明显上涨，但写字楼的涨幅还处在“蓄势待发”状态。此时投资正是最佳时机。”

    【探访】

    形势所逼中介转投商业地产

    “房地产市场中投资客占总量的30-40%，如今在限购令和房产税的双重打压下，投资客已淡出住宅市场，在减少了30-40%的“优质客源”后，依托楼市成长起来的各大中介也不同程度地出现了生存困难的情况。”在瞿溪路上的一位资深房产中介透露，由于市场前景不明，二手房业务趋冷明显，很多存有刚性需求的买房人毅然选择继续观望，在目前的大环境下，即使租金上涨，租房市场比较活跃，但单凭租赁业务很难支撑起门店的日常经营，因此很多大中介开始和开发商加深合作，转投商业地产的怀抱。

    记者调查发现，本市众多知名房产中介纷纷加强了各自商铺与写字楼业务的拓展，一位负责人告诉记者，写字楼宇的业务上涨明显，从上海地区看，甲级写字楼市场在今年尚没有整栋新项目入市，但供应量却有望达到历史最高。

    据统计，2011年预计将有14个新项目投入市场，写字楼租金涨幅大约在0.3%左右。在未来几年间，写字楼上涨空间比较温和，但市场需求还是比较大。

    投资风险

    一、商业地产税费高

    分析师薛建雄认为，商业地产并不适合个人投资客购买。由于商业地产在转手交易时将产生高额税费，因此，投资者在买房前应有充分考虑。“商铺、写字楼采用差额累进制的税收制度，不同的区间税费不尽相同，总体而言，税费还是相当高。”

    据了解，商业地产所应缴纳的税费简单来说分成三个部分，营业税、土地增值税和个人所得税。营业税以差额的5.65%征收，而土地增值税采取盈利部分的30-60%征收，每年有约5%的折旧费，个人所得税也是从盈利部分中征收，为盈利部分的20%，可部分抵充土地增值税。在转手交易事税费压力较大。

    虽然有中介声称，业主可在第一次转手交易时让地区评估公司适当做低房价，不过在下家接手并第二次转让时巨大的差额税费依然不敢小觑。

    二、品质维持是难题

    薛建雄表示，以商铺和写字楼为代表的商业地产其实与住宅还是有根本上的不同。住宅公共空间小，个人管理质量较高，几年后大楼整体品质依然可圈可点。而写字楼公共空间大，在小业主独立购买后，盈利主要靠租金，因此租客较多，彼此层次不齐，大楼品质很难长久维持，相对个体投资者，商铺写字楼更适合机构投资，可以在较长时间内，保证大楼品质维持在一个高位。