住宅受限购、限贷调控政策压制，数月来市场无奈转入低迷，而商业地产由于完全不受限制，一时之间“投资客会大量转入商业地产市场”的观点不绝于耳。而事实上，投资客的转向更主要的是体现在商业地产项目需求量的增长上。近半年以来，无论是商铺、写字楼还是酒店式公寓的一手和二手市场上，投资客跃跃欲试的身影多了不少。

    和商铺市场陷入需求很旺、供应不足、价格虚高、成交低迷的怪圈相比，杭州纯写字楼市场今年上半年却步入了稳步上扬的不错行情。尽管行情比起往年有比较明显的提升，但体现在最终的成交量上，依然是自用加投资型的客户占主要比例，纯投资客数量并不多，可见这一轮行情的最大推动力仍然是实体经济的转好以及公司客户对于购买写字楼自持热情的增加，而并非是住宅受限带来的投资客资金挤出效应。

    一手市场：门槛较高更多作为资本运作手段

    而在一手写字楼市场上，目前由于像钱江新城等主力供应区块内，很多项目都选择了整层起售，因而比起门槛已经不低的二手写字楼市场来面积更大总价更高，动辄起价三四千万，更加不是中小投资客所能染指的。其主力客户多为浙江省内有一定规模和资金实力的公司客户，它们大多想在杭州购买一批位置和品质俱佳、能够代表公司形象的中高档写字楼自用，同时也把它作为一种资本运作手段，或为上市做准备，或将加大商业物业自持比例，因此近年来购买写字楼的积极性较高。

    位于钱江新城核心区、紧邻市民中心的泛海国际，去年起开盘销售，整层1500方起售，目前售价为35000-36000元/平方米，总价5000万元起，今年10月即可交付使用。据了解，购买该楼盘的很多都是想要或正在准备上市的公司，一方面是为了在杭州未来的核心商务区抢占一席之地自用，另一方面，写字楼买下后可以抵押贷款，事实上不会占用多少企业资金。如果以去年10月就已交付，目前出租率已达四成左右的万银国际一期写字楼为例计算出租回报率，该楼盘租金均价现在在3.3元/平方米/天左右，而其早期售价仅为18000元/平方米左右，如此计算，租金回报率可以高达6.7%！如果以同样的租金来计算泛海国际的出租回报率，那么也有3.4%，而3.3元/平方米/天是钱江新城目前培育期内的租金水平，相信未来还将有提升空间。

    滨江区政府板块内的双城国际，即将于7月初开盘，整层和分散销售都有，整层面积为1500方，也有200方、350方左右的略小户型，价格预计为精装修20000元/平方米左右。双城国际副总经理于旭东介绍称，根据目前的客户积累情况来看，想要整层购买的意向客户还是蛮多的，因而会考虑增加整层销售的体量，同时仍会在项目的中低区设置小户型的分开销售，以满足中小型的企业客户。“大部分的客户都是自己有产业、想要自用的企业客户，即便是小户型的意向客户也是如此，投资客的比例并不多。如果算投资回报率的话，目前周边写字楼的租金水平大致在2-2.2元/平方米/天，双城国际未来以2.5元/平方米/天来估算，出租回报率可以达到4.5%。”

    而在城西最近刚开过盘的浙商财富中心，情况也比较类似。该楼盘定位为“浙商500强加速器”，主力户型为138-700多方，开盘价格30000元/平方米，最终也确实吸引了一批浙江省内经济实力较强、有上市打算的企业购买自用，改善办公环境，当中有六七成的客户都是一次性付款购买，投资客比例很小。如果以区域内3.5元/平方米/天的租金来计算，那么投资回报率也有4%以上。“比起商铺市场，纯写字楼市场其实相对独立许多，纯投资比例也小，目前看来还是比较稳健值得择机进入的。”多位业内人士均如此认为。

    二手市场：租赁成交量价双涨行情活跃

    向来比二手商铺要寡淡不少的二手写字楼市场，今年上半年租赁量和成交量明显放大，租金和实际成交价也有明显增加，整体行情比较活跃。从2007年就开始经手二手写字楼交易的中原地产写字楼部经理李云峰介绍称，今年写字楼的租金涨了不少，高的涨30%左右，低的也涨了有一两成，平均下来10%的涨幅逃不掉；在成交价方面，今年写字楼泛泛来看的涨幅也有15%左右。

    “最近比较明显的一个现象是，单价较低的写字楼和标杆性的甲级写字楼在市场上最受欢迎，需求比较旺盛，而那些中不溜秋的写字楼则处境尴尬，不上不下难以出手。”李云峰举例说，五月底中原地产成交了三套朝晖路上的绿洲花园的写字楼，三间物业是连在一起的，占了整个楼层的大半层，总面积400多平方米，最终被一家测量公司一起吃下，自用作办公楼，总价810多万元，算下来单价才19000多元/平方米。“现在在朝晖路上，单价两万以下的写字楼几乎已经找不到了，像新一点的深蓝广场、钛合国际都要30000元/平方米以上，旧一点的国都发展大厦、嘉汇大厦也要22000-25000元/平方米，因此绿洲花园这样的价格还是蛮合算的。”

    如果算一下投资回报率，以绿洲花园这三套写字楼为例，目前租金可以租到2.2元/平方米/天左右，那么它的租金回报率可以达到4.2%。“现在杭州一般写字楼的正常出租回报率都可以达到4%左右，比起很多商铺3%的出租回报率都做不到的惨淡行情来，写字楼还是比较稳健的。如果用心找找，在杭州回报率能达到5%的写字楼也还是找得到的。另外还有比较关键的一点是，杭州的写字楼成交价还处于一个较低的水平，基本上都比住宅低，因而未来的增值空间还比较大，而商铺现在价格已经处于高位，未来增值部分被透支得比较明显。”李云峰分析称，杭州写字楼和住宅的住商倒挂现象一直存在，像绿洲花园的住宅售价在30000元/平方米左右，而写字楼的单价两万都不到，足足有一半的差价。

    虽然行情有所稳步上扬，但李云峰发现写字楼的求购客户中，绝大多数仍然是买了要自用的，投资客从住宅市场分流过来的情况并不明显。“今年手上至今为止成交的单子中，只碰到过一个投资客。那是一套深蓝广场的小面积写字楼，100平方米左右，当时挂牌价是30000元/平方米，略低于市场价。第一天信息挂出，第二天投资客就找上门来去看房，第三天就马上成交了。比起自用型客户，投资客下单要爽快得多。”