“我们写字楼硬件超好，可是物管公司水平就是很差，态度恶劣，将自己完全看成了管理者。”7月29日，在中心区某甲级写字楼办公的一广告公司董事长于先生向记者投诉。记者随后采访了几个全球知名房地产服务商，他们对于目前深圳中心区新的甲级写字楼标准都毫不吝啬给出自己的称赞，认为很多硬件设施已经完全是按照国际化的标准在做，不过，由于物管基本是本土化管理，管理水平良莠不齐，存在不少问题。
　　新甲级写字楼硬件接轨国际
　　世邦魏理仕中国华南区资产服务部董事吴沂城表示，深圳新的甲级写字楼中如嘉里建设广场、星河中心、新世界中心等硬件配套标准都很高，设施如空调、电梯、建筑层高、装饰材料等，商业配套、停车配套等都已经达到国际化水平，特别是嘉里建设广场和星河中心，建筑层高舒适、标准层进深安排合理、配有网络地板、装修设计和灯光配置高雅耐看、洗手间安排符合国际标准，实现了局部环境的国际化。
　　而记者了解到，越是新的写字楼，这样的标准还会持续提高，如记者从卓越地产获知，他们正在销售的卓越世纪中心，层高就高达4米，同样配备架空网络地板，而且还采用了V A V蓄冷空调，这些都是国际标准写字楼的配备。
　　“因为开发商在打造写字楼的时候，大部分都采用了国外的公司来做设计，并采纳他们提出的用材等建议，所以整体写字楼标准已经和国外写字楼标准差不多。”第一太平戴维斯南区副董事长张保国告诉记者。
　　多数写字楼物管跟住宅同模式
　　按照目前深圳大部分的甲级写字楼的物业管理方式，写字楼和住宅的物业管理模式并无异样，很多都还是一个公司开发，然后属下的物业公司管理，即使是几个知名的民营企业开发的知名写字楼，如卓越、荣超以及星河等，这些企业的物管公司里面，只有卓越物业引进了金钥匙服务理念，算是结合了国际化管理模式和经验。
　　“硬件从一开始就奔向国际化，但软件方面却没有这样的意识，目前基本都是自己下属的物业公司来管理。”张保国表示。据了解，全球著名的管家服务公司第一太平戴维斯目前在中心区只管理了两个项目，一些项目参与了前期管理，但是后期开发商会要求自己管理。“开发商将物业公司依然当成一个营利公司来做，我们则当成一个服务项目来做，两者理念不同，管理方式也不一样。”张保国解释。
　　“与香港和国际高端写字楼相比，软件上面主要是有几个方面的差别：首先是观念和意识以及视野的差别，从而导致品质控制有差异；二是对高端客户的需求了解有差别，从而在针对性服务和细节管理上有差别；三是管理酬金方式不同，国内公司主要是包干制、境外公司一般是酬金制，所以管理公司对利润的追求不同，包干制会把节余当利润，酬金制的利润是固定化，所以在写字楼的维修保养的投入有所不同。”吴沂城用了上面一段话来描述两者之间的差距。
　　软件未必国际化但必要高标准
　　根据记者从多个物业界人士处的了解，从本质上来说，写字楼的管理无论境外公司还是国内的物管公司，基础性的工作都差不多，但是境外公司的人员配备的成本很高，而且维护的成本也要高出很多。“很简单，一个零件若是有损坏，我们的原则就是换新的，让大楼随时保持新的感觉，而国内的物管公司，能修理就修理，他们的原则是节约更多成本，获得更 多 利 润 ，然 后 上 交 给 开 发商。”张保国表示。吴沂城也认为，物业管理是专业公司来做的事情，好的写字楼应该交由好的物管公司来管理。
　　对此说法，卓越物业总经理杜达卫并不赞成，他认为境外公司最值得夸赞的是企业的内部运行机制超级棒，但是在中国的管理并没有太多过人之处，基本他们能做到的国内的公司也可以做到，而且境外公司对于中国的国情不是很了解，收费又太高，所以不大可能完全交由他们管理。他同时表示，本土化的公司也很优秀，卓越物业和金钥匙物业联盟合作之后，借鉴了其很多服务理念，目前他们管理的卓越时代广场一期已经是中心区租金水平和出租率最高的写字楼之一，3年来客户的满意度持续超过行业标准，而且他们提供的如V IP管家服务、办公用品配送等增值服务都赢得了客户极高的满意度，而且效果很好。
　　“目前我觉得我们的物业和香港物业管理人员相比，无论身高、外形还是文化水平都不逊色，但是一个很明显的不足就是职业素养不够，没有将服务业当成自己的终身职业，但是这并非换个国际型公司就可以解决的。”杜达卫说。
　　硬件优势
　　空调、电梯、建筑层高、装饰材料等很多都是国际一线标准；商业配套和停车配套也已达国际化水平；部分建筑层高舒适，标准层进深安排合理，配有网络地板，装修设计和灯光配置高雅耐看，洗手间安排也符合国际水准。
　　vs
　　软件缺陷
　　管理人员职业素养不够；大厦清洁不及时；空气质量较差；物业管理账单收支不明，管理秩序乱；增值服务很少。
　　业主投诉
　　刷卡进楼不人性，楼内吸烟无人管
　　于先生：我租的是中心区的标志性甲级写字楼，我们公司每个月要给物管公司交2万多管理费，可享受到了什么服务呢？第一，他们非得让刷卡才能进大楼电梯，我十分反感，为什么我要刷卡才能进入自己的公司呢，如果是防止外来人员，每个公司都可以管好自己，白天时间他们不应该这么做；第二，我常常看到有物业公司的员工在电梯里面说笑，他们不是有专门的电梯吗，这很不专业；第三，经常有租户抽烟，物业公司也不管，花盆里面都是烟头。
　　回应：深圳市之平物业管理公司董事长陈之平告诉记者，对于第一个投诉，他认为这可能和物业管理公司的风格有关，写字楼是个办公区域，没有不管理，闲杂人员太多，那样对于公司财务和员工办公环境不利，所以刷卡的形式本来也无可厚非，不过更加提倡的是物业能多记住业主的面孔，但是人多的话就很难。就第二个问题，陈之平表示，按照酒店式的管理，物管人员是不应该使用客梯，但是有时候也许有紧急事情也不一定，而且这个是不禁止的。只是对顾客来说，肯定是不爽，但是很难判断对错。最后一个问题是必须面对的问题，要制止。对于环保得到重视的今天来说，很多甲级写字楼都应该是无烟楼，如果吸烟客户多的话，可以建议每几层楼设立一个人性化的吸烟区，重新处理烟感和温感。
　　小贴士
　　“管理顾问”并不是直接管理
　　张晓端　戴德梁行(深圳)研究部主管
　　选择知名物管品牌管理的写字楼，在今后使用时将更省心，但也要认清楚物业是由知名品牌“直接管理”还是仅仅请它做“管理顾问”。如果是后者，就表明知名品牌物管公司只能提提建议，但实际操作他们是很难控制的，所以，管理的效果也当然比不上“直接管理”好。还有些开发实力很强的写字楼开发商，则会用自己旗下的物管公司，也会比较让人放心，毕竟他们会从品牌经营的角度去做。