当前位置 > 创意文化 > 营销创意 > 浏览文章

CS战略与房地产营销(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2005/7/29 16:29:21
导读:自20世纪80年代中期开始,我国的房地产市场需求急剧扩大,房地产业也随之得到飞速发展。随着市场经济的深入发展,消费者不断成熟老练,房地产市场上的竞争越来越激烈,已完全进入买方市场时代。因此,为了使企业能在激烈的市场竞争中生存发展,摆脱旧思维、旧理念,建立新的开发、经营管理策略,便成为业界共识。导人CS战略,帮助发展商走出困境、决胜市场带来一缕曙光。   一、CS战略与营销学   CS(Customer Satisfaction——顾客满意)战略,是指围绕着顾客满意这一目标而展开的一系列对于产品、服务的

  房地产营销并不仅仅是指销售,还包括围绕销售所进行的所有经营活动,如市场调研、规划设计、开发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。可以说,营销是贯穿于房地产开发的全过程。其实,在市场经济中,任何一个行业的营销都扮演着十分重要的角色。而对房地产来说,也许营销的重要性就更为突出。这是因为房地产商品具有区别于其他一般商品的特殊性。它建设周期长,使用时间长,尤其是交易价格巨大,人们购买房地产商品,通常是花费几年甚至更长时间的积蓄,它寄托了人的希望、憧憬和追求。所以,顾客在选择房地产商品时往往比较谨慎。同时,我国目前的房地产市场从原先的“皇帝女儿不愁嫁”转变成了“以需定产”的买方市场,顾客的满意度成了鉴定房地产企业一切行为的唯一标准。一旦房地产商品无法适销对路,企业会面临巨大的损失。众所周知,商品只有通过交换才能实现其价值。房地产开发商是房地产经营中比重最大的主体,因此,对于房地产开发商而言,在开发的初期就必须引入现代营销的理念,从选址征地到规划设计,从建筑施工到市场推广,都要把市场营销的理念放在第一位。所谓的现代营销理念就是要适应市场的需要,为顾客提供满意的房地产商品。引入CS战略将是关键所在。

  房地产企业导人CS战略,应是把顾客需求(包括潜在的需求)作为房地产企业开发产品的源头,在房地产产品的功能及价格的设定,各分销促销渠道、环节的建立以及完善物业的售后管理系统等方面,以便利顾客为原则,最大限度地使顾客感到满意。对于房地产企业而言,不但应把CS作为营销重点。还应把顾客满意上升为房地产营销的使命。房地产CS战略一般是使顾客达到五个满意。

   1、理念满意(mind satisfaction,简称 MS)。包括对房地产企业的经营宗旨满意,经营管理哲学满意,经营价值满意等。

   2、行为满意(behavior satisfaction,简称BS)。包括对房地产企业的投资经营管理等行为机制满意,行为规则满意,行为模式满意等。

   3、视听满意(visual satisfaction,简称VS)。包括对房地产企业的名称满意,标志满意,标准色满意,标准字体满意以及企业、楼盘的应用系统满意等。

   4、产品满意(product satisfaction,简称 PS)。包括对房地产企业的质量满意,产品功能满意,产品的外观造型满意,产品的特色满意,产品的价格满意等。

   5、服务满意(service satisfaction,简称 SS)。包括对物业的售后管理满意,保障体系满意,物业完好整体性的满意,顾客方便性的满意,顾客情绪的满意,环境的满意等。

  三、CS战略在房地产营销中的具体运用

  那么,如何把CS战略导人房地产营销?即在房地产营销中,如何最大限度地使顾客感到满意,可以考虑从房地产经营整个系统的各个环节着手引入,具体从以下几个方面进行:

   第一、市场调研,寻找顾客。

  CS战略认为,顾客的需要是任何企业设计和开发产品的源头,企业只有站在顾客的立场上去研究、设计及开发产品,以消费者的需求为出发点,才能生产出令顾客满意的产品。当然,来自不同文化背景的人往往由于生活经历、经济状况、受教育程度、家庭结构、个人情趣、参考群体等各不相同,致使每一位顾客具有不同的观念、需求、价格观、审美观;即使同一个人在不同的时期对同一事物的感观也不尽相同。而且,由于房产对消费者来说是一项相当大的投资,其购买行为相当复杂,会受到多方面因素的影响,只有当物业的综合素质真正满足了消费者需求的时候,才会产生购买行为。

  因此,对于营销者而言,顾客的需求可能是一个复杂而未知的世界,必须进行深人细致的调查研究,发现消费者的需求,然后确定谁是我们的顾客。目标顾客的选择及顾客细分是满足顾客需求的前提,也为CS值增加提供了保障。

   第二、量体裁衣,精心设计。

  一旦确定了目标市场,那么项目设定、总体规划、建筑设计就必须按照顾客需求,有的放矢地进行,尽可能使CS值上升。

  项目设定。深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境、人文特点等,确定消费者在此购买何种物业,所能承受的价格档次,再结合土地既有条件,决定项目的定位,建筑功能。

  总体规划。建筑的外观形象对购房消费者是最直观的,消费者希望拥有什么样的小区建筑外观?是古典型的还是现代审美型的抑或是欧陆风情型的?同时,消费者希望以什么样的方式,什么样的节奏来组织各种大小户外空间?如何使道路线形优美清晰、断面良好而不影响消费者的出入方便?如何巧妙地将植被、水体、山石和建筑等有机地组织起来,构成别具特色的景区和景点?希望采用何种安全保障系统?要求有哪些配套设施和服务?对地下室、车库的需求如何?等等,这些都必须全方位地深入分析和研究。

  建筑设计。消费者想要什么样的户型结构?面积多大最合适?入户平台、阳台护栏、电源插座、窗户窗台、采光通风、光影效果等等如何处理设计?

  纵观近年来上海、广州、深圳等地的房地产市场可以发现,大多数风云市场的明星楼盘,如“万科城市花园”、“锦绣园”、“百仕达花园”等,无一不深深地契合了生命的本质、家庭的天伦本质,从而充分满足了消费者的需求和欲望。而那些忽视消费者需求,单凭自己的天马行空或简单模仿,毫无特色的商品,在市场上步履蹒跚则不足为奇了。

关键词:营销
  • 返回顶部
  • 责编:5sw
  •        
  • 浏览:
  • 来源:不详
[声明]文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系kf@5sw.com。感谢所有提供文章的媒体和作者。
最新相关
最新发布