近几年来,佛山房地产业的发展有目共睹,住宅地产欣欣向荣、形势大好,商业地产也是强势崛起、渐入佳境。而这其中,一直都默默无闻的佛山写字楼,也随着城市化进程的推进和经济的快速发展,开始遍地开花、悄然崛起……

    写字楼再迎生机

    今年的5月23日,位于三水西南的三水花园酒店商务大厦以4980元/平方米的低价入市,推出121套商务单位；5月26日位于南海大道和海五路交汇处的金安壹号正式奠基,这个佛山金融高新区首个纯LOFT高档商务写字楼预计在年内推出；8月前后,位于禅城区季华五路的超甲级纯写字楼卓远国际商务大厦开始对外发售,销售价格约为11000—15000元/平方米,其样板单位也提前开放供准买家参观……

    近几年来,随着城市化进程的推进和经济的快速发展,与住宅地产发展相形见绌的佛山写字楼市场也开始迎来新的发展机遇。近年来,全市的写字楼项目如雨后春笋般涌现,特别是在禅桂中心城区,随着佛山环球国际广场、佛山国际商业中心、卓远国际商务大厦、财富大厦等一批高端商务项目的出现,写字楼市场也开始从以往的中低档产品为主向中高档产品为主快速转变。

    据了解,在禅桂中心城区,写字楼主要集中在祖庙路、汾江路、季华路和南海大道一带,其中,季华路最为集中,区内拥有广发大厦、发展大厦、电力大厦、公交大厦、季华大厦、京禅大厦、东建世纪广场、东盛大厦等十几座写字楼,以及金海广场、卓远国际商务大厦、岭南大厦等几个新兴写字楼。

    事实上,很长时间以来,佛山的写字楼市场都发展得很不成熟。虽然早在上世纪90年代中后期,佛山城区曾出现过一股写字楼热潮,涌现出百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品,市场供应量也急剧上升,但是由于很多写字楼的出租率长期不足,市场出现了供大于求的现象,致使后期新的写字楼项目一直开发较少。此外,市场中的写字楼产品也多以中低档为主,相当一部分写字楼已有10多年楼龄,档次不高,早期的规划也存在一些方面的缺陷,再加上物业管理跟不上,有的根本就是只提供保安、打扫等基本服务,其他商务配套服务几乎是一片空白,远不能满足大中型企业的现代商务办公要求。

    对此,佛山房地产界资深人士李承玺分析认为,这主要是由于佛山是一个以制造业为主的城市,其经济主要依托于本土的产业,如家电、陶瓷、纺织、铝材等行业,它们一般都在自己的工厂附近自建整栋的办公楼,地域也比较分散。虽然佛山中小企业数量众多,但大部分企业对品牌形象的意识普遍不强,并没有认识到写字楼对宣传企业自身形象的重要意义。此外,出于成本考虑,许多中小企业也热衷在租金较低、物管费便宜的住宅里办公。这些因素都导致了佛山的写字楼市场在近些年来都没有太多发展。

    不少客户不满写字楼现状

    不过,随着城市化进程的快速推进,佛山写字楼市场发展的长期短板弊端也越发明显起来。

    “在佛山想找一个好点的写字楼确实很难。”佛山首家外资房地产企业凯德置地在进入佛山时就为找写字楼办公费了很大功夫,其公司有关负责人告诉记者,佛山的写字楼可选择的不多,往往不是档次不够、就是停车位紧张、或交通不方便。不仅是凯德置地,许多外来房地产企业在进入佛山之初也都曾遭遇过这样的“尴尬”,一些房企甚至不得不选择在自己楼盘的售楼部里办公。

    而据有关机构的调查显示,在佛山写字楼的客户中,有70%—80%的受访客户对佛山目前的写字楼状况不满意,其中受访的外来企业不满意比例则更高。而不满意主要集中表现在写字楼所处的地段不佳,远离商业核心或城市中心；产品设计理念落后,缺乏商务气质；硬件配套不完善,停车位严重不足、电梯数量太少、空调能耗巨大；物业管理服务质量低下等方面。

    有业内人士指出,写字楼市场的崛起,需要靠进驻的外地企业,写字楼市场的发展水平体现的是一个城市与外地交流的数量和档次。或许正是这个原因,随着佛山外来企业及高端人才的逐步增多,近年来佛山的新建写字楼项目不断出现,例如卓远国际商务大厦、岭南大厦、财富大厦、国际商业中心等,这些项目定位高端,格局配置较为先进,在一定程度上填补了佛山写字楼市场的空白。此外,近年来,佛山大力发展第三产业,许多转型的中小企业也开始纷纷走进写字楼里办公,像佛山创意产业园、夏西国际橡塑城等一些新兴商务项目就深受企业的欢迎。

    “不过,与佛山城市建设和经济发展的速度相比,佛山的写字楼市场发展水平仍远远滞后,写字楼数量也还不能满足市场的需求。”宏城地产策划部经理张翼翔表示,目前佛山的新建写字楼项目仍比较少,特别是高档写字楼货量稀缺,一直处于供不应求的状态。据他介绍,虽然近年来佛山的写字楼发展已有较大改观,但新建写字楼的推货量还是比较少,这两年来只有佛山环球国际广场、佛山国际商业中心、卓远国际商务大厦、财富大厦、三水花园酒店商务大厦和天安南海数码新城二期天安创新大厦几个,总体的货量也不多。

    禅桂城区写字楼全搜索

    金海广场

    金海广场位于禅城区季华五路北侧,汾江南路东侧。项目总建筑面积60595平方米,其中商业写字楼面积为45000平方米,地下室建筑面积15822平方米,是一座楼高26层的高级商务综合大楼。大厦拥有逾400个停车位(3层地下室及大型户外广场),外墙采用目前世界上最先进的外墙工艺———LOW-E玻璃构建而成。目前正在建设中。

    佛山环球国际广场

    作为一个大型商务地标式项目,佛山环球国际广场地处禅城区城门头西路,位于佛山中心城区核心商圈———祖庙商圈内,是目前佛山地区的第一高楼,总高约208米,地下3层,地上51层,是一幢集高档商业、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓为一体的综合商务建筑。该项目成功引入佛山首家国际酒店管理品牌,整体商业商务配套系统完善,目前销售均价达11000元/平方米,每平方租金约60—75元/月左右。

    佛山国际商业中心

    佛山国际商业中心毗邻佛山环球国际广场,项目总建筑面积约3.5万平方米,楼高99.8米,共分为31层(不包括负一层),配有地下停车场和室外停车场。其中,1-3层为商业裙楼,拟作商业中心使用,建筑面积约9000平方米；而5-31层为公寓式写字楼,建筑面积约2万余平方米。此外,在项目北侧预留的备用地上,还将规划建设一座楼高31层、建筑面积达5万多平方米,并配备有400个停车位的大型商住物业。佛山国际商业中心还率先在佛山提出了“24小时无时差办公”理念,为佛山写字楼市场注入新的商务元素。

    佛山财富大厦

    佛山财富大厦位于禅城区汾江南路与魁奇路交汇处,地处广佛地铁魁奇站出口。项目总建筑面积25000平方米,首层为高达9米的五星级大堂,独特门厅设计；二层为7.2米,可作中空夹层；标准层为3.6米。产品通风采光效果极佳,实用率达八成以上,采用最先进的空调制式,每个办公单元均有独立空调供应。此外,大厦还建有4000多平方米的大型地下停车场,地面为围合式内院。

    卓远国际商务大厦

    卓远国际商务大厦地处季华五路,是一个超甲级纯写字楼。项目占地27153平方米,总建筑面积36603.9平方米,一共有23层,建有东西两个广场,广场面积达到8500平方米。写字楼的面积选择范围比较大,最大面积为整层1300平方米,最小面积约100平方米。

    天安南海数码新城

    天安南海数码新城是南海区首个大规模、高档次科技地产项目,位于桂城科技产业园内,占地150亩,总建筑面积达25万平方米,总投资达10亿元。一期项目天佑创富大厦于2008年3月交付使用,引进了100多家企业；二期天安创新大厦2009年4月份封顶,总建筑面积达7.8万平方米,2010年3月份投入使用。一、二期开发建筑面积合计已近15万平方米,可容纳近400家企业。三期将于今年动工,明年年底投入使用。整个园区预计于2012前开发完成,可容纳500多家企业、近万名白领精英。

    写字楼或成下一个“金矿”

    今年的5月23日,三水花园酒店商务大厦以4980元/平方米的低价入市,推出了121套商务单位,开盘后不久就销售过半,当天还吸引了来自广州、香港、深圳等周边城市的投资者入场。对此,有业内人士指出,与目前趋高的住宅价格相比,佛山的写字楼价格优势明显,回报率也不错,有望成为继住宅、商铺之后的又一个投资热点。

    写字楼价格低于住宅

    前不久,佛山市建设局正式发布了《2009年第3季度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》,数据显示,今年第3季度佛山全市的新建住宅成交面积为239.71万平方米,比去年同期大幅上升92.05%,成交金额为1494138.19万元,同比上升113.44%,成交均价则从去年第三季度的5608.50元/平方米上升到今年的6233.11元/平方米。

    近年来,佛山的房地产业发展突飞猛进,房价也是节节攀升,虽然遭遇了2008年的楼市“寒流”,但进入今年以来,伴随着新建住宅成交的强劲上扬势头,佛山房价也迅速恢复,并一直保持着持续的上涨。据调查,目前,禅桂中心城区的房价上涨最为有力,区内房价普遍在8000元/平方米以上,不少品牌楼盘的销售价格已冲上了万元大关,部分高端洋房产品甚至快赶上广州水平,售价达到15000元/平方米以上。其他城区或镇街的房价上涨也是异常“勇猛”。据了解,目前,许多镇街楼盘推出的产品售价均比前期要高出几百元每平方米,洋房产品的售价已普遍在5000元/平方米的水平之上。

    不过,与住宅价格的高位运行相比,目前佛山的新建写字楼项目却大多选择以较低的价格入市。

    据记者调查发现,目前,位于岭南大道与绿景路交界的岭南大厦均价介于7000—8000元/平方米之间,低于周边住宅产品的价位水平；而位于三水闹市区的三水花园酒店商务大厦推出的可做写字楼商务单位,仅以4980元/平方米的超低价格入市,目前均价也仅为6000元/平方米左右,比禅桂等中心区域的住宅还要低；而在桂城,天安创新大厦价格也仅在4000—5000元/平方米之间,与桂城东的住宅房价相差一半左右价格；而位于季华五路的卓远国际商务大厦,由于地段、硬件和服务出众,均价在13000元/平方米左右,与禅桂中心城区部分高端洋房相比基本持平。

    租金回报理想前景广阔

    不仅在售价方面有优势,佛山写字楼的租金回报率也比较理想。

    据业内人士介绍,写字楼的回报率能达到5%就是一个比较理想的水平,而现在禅桂大部分的写字楼回报率都已经超过5%。以写字楼50年的产权来看,基本上20多年就能回本,还有20多年是净收益,不少新建写字楼或成熟写字楼的投资回报率甚至可以达到8%以上。

    据了解,目前佛山的写字楼租金水平差异较大。在写字楼市场发展较畅旺的禅桂中心城区里,禅城中心城区的写字楼租金相对较高,平均为每平方米40—60元/月。其中,最贵的是环球国际广场,其写字楼的租金水平达到每平方米60元/月左右,且为毛坯租赁；新兴商圈季华路一带的写字楼租金水平居中,像经华大厦、广发大厦的租金大约为每平方米45元/月；老牌商圈祖庙路一带则相对便宜,如金融广场、发展大厦,百花广场,租金平均在每平方米25—28元/月之间。而目前桂城的写字楼租金相对要低些,平均价格在每平方米30—40元/月之间。

    虽然租金水平还不高,但写字楼的前期总投入也不高,回报率高也就成为了投资佛山写字楼的一大优势。

    此外,不断畅旺的租赁市场也给投资客带来稳定的客户资源。据合富置业高级营业经理黄伟强介绍,随着佛山城市发展特别是广佛同城概念的深入,佛山写字楼的入住率和租赁率也有所增加。佛山写字楼的租赁率目前比年初大约增加了20%—30%,像佛山环球国际广场的大面积写字楼都已经租完,只剩下小面积的公寓用于写字楼出租,季华路沿线写字楼的租赁也非常活跃。而有调研公司的数据显示,佛山写字楼目前的出租率较高,有的项目甚至可以达到九成以上。

    “从长远来看,佛山写字楼市场有着很好的发展前景。”佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇表示,随着广佛同城化的推进,将会加速广州服务业精英人士入主佛山,这将促使佛山的写字楼市场往更高层次发展。

    “同时,来自广州等周边的投资客也会逐渐增多。”他表示,虽然和广州10%以上的回报率相比,佛山写字楼仍存在一定差距,但较低的投入价格以及很好的发展前景,都会吸引越来越多的投资客入场。“当然,随着住宅房价的上涨,原先投资住宅的佛山本地客户也会逐渐向写字楼转移”。