纵观城市综合体的发展路径，不难发现，城市综合体不仅仅是地产开发的问题，更是一个城市发展和运营的问题。与住宅相比，城市综合体体量大、业态多、资金量大、开发经营周期长，这对开发商的开发运营能力提出了更高的要求。如何在高密度的人口和立体的交通组织中科学定位和良性运营？如何在融资渠道比较单一的现状下寻求融资模式的创新？面对这些全新的课题，杭州的城市综合体开发军团在不断的探索中前行。

    综合体离不开立体交通配合

    城市综合体交通组织系统的承载物是人流和物流，也就是流动着的人和物。人流就是通常所说的客流，它的存在是综合体各个部分达到其经济目的的基本条件。毫无疑问，综合体的交通体系结构是复杂的，按区域内外划分，可以划分为体外交通体系和体内交通体系；按功能划分，可以划分为人流动线、客用车辆动线、货运动线和废弃物动线；按动线环节划分，根据不同承载物划分为出入口、通道、运载工具、转运集散点、储存区、处理区等。

    住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾经表示，城市综合体的建设是一个复杂的工程，首先需要交通规划的配合支持。如果车进不来，停不下，出不去，就不会有人流。如果没有交通的支持，就很难成为城市综合体。纵观世界各国的城市综合体，不仅是外围的交通要四通八达，内部也要有空间，方便人的流动。山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，城市综合体的规划必须与交通等规划设计相协调。没有一个很好的立体交通体系，不可能形成一个城市综合体。

    这一点，可以从现代城市综合体的典范——日本六本木新城身上得到印证。在六本木新城居住的住户，不用在上下班时挤公交车，他们从工作的地方到居住地不过步行几分钟时间；他们可以在家门口欣赏到高端艺术品展览，周边有很多购物、餐饮、娱乐的好去处，还可以看到一年一度的东京电影节；其他日本及海外游客，可以通过十几条地铁线路从日本的各大城市抵达这里，在六本木新城购物、娱乐、欣赏艺术作品可以足不出户，在各个建筑物之间行走看不到车流；地铁口与六本木新城是点对点的对接，乘地铁直接到新城里面，购物完毕直接乘地铁去往目的地，你甚至不需要知道建筑物是什么模样……因为办公区和消费区地下空间相连，白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢，晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流，整个六本木新城24小时运转，全天候为消费者开放。

    从六本木新城可以看到，轨道交通对于城市综合体的重要性。杭州地铁一期工程的开建，给地铁上盖综合体带来了百年难遇的腾飞契机。因此，在杭州已经规划的100个城市综合体当中，与地铁有关的综合体是最多的，比如武林广场地下空间综合体、地铁七堡车辆段综合体、地铁九堡东站综合体、地铁九堡站上盖物业综合体、地铁下沙中心站上盖物业综合体、地铁下沙终点站上盖物业综合体等，可以说是一条地铁串起了一个综合体建筑群。

    综合体建设亟待融资模式创新

    城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。由于城市综合体开发规模宏大，投资额巨大，因此，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个资金链出了问题，就会给整个项目带来不利影响。

    业内专家指出，对于城市综合体来说，只有把融资总成本控制到最低，项目竞争力才会更强。城市综合体的开发需要强大的资金实力做保证，在开发前期就需要投入大量资金，由于融资渠道的限制导致一些城市综合体在开发过程中资金链紧张的现象并不少见。

    但是，目前我国房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款。不过，随着资本市场的成熟，各类融资渠道将会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等创新模式的出现，为解决城市综合体开发的资金瓶颈提供更多可能。目前，已经有国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产市场，在城市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验。

    在香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金看来，城市综合体中的业态配比并不是短期收益最大化的一种方式，任何一种经营都要考虑投资回收模式。商业地产项目从投资回收模式上大致有四种开发模式：一是不租不售，开发商集所有者、开发者，运营者于一身，如宜家；二是只租不售，开发商对持有的商业物业采取出租形式，邀请或者选择某个大型商业企业作为承租方，进行长期的商业经营和管理，如万达与沃尔玛的合作；三是只售不租，开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。如SOHO现代城等；四是租售结合，目前国内开发商受到资金的限制，许多都采用此种开发模式。许大金认为，从根本上讲，商业项目要想获得长期稳定的发展，适合商业地产发展的金融产品的出现是必不可少的。否则，没有资本支持的城市综合体，只能是步履蹒跚的孤独行者，很难有大的发展。

    可喜的是，我们看到，杭州的地铁滨康路综合体项目首次探索性地尝试过银企合作、融资招标的模式，最近宋城集团为了休博园旅游综合体的整体改造升级，向社会发行了信托产品。毫无疑问，商业地产融资方式的不断丰富，将会为杭州城市综合体的开发提供更多的资金保证。