今年近10000亿资金冲向商业地产(2)
“住宅限购之后,商业地产或将成为资金聚集的又一个大平台。”赵敬川认为,对于商业地产市场发展的判断,有一个比较量化的依据,就是说一个城市的人均GDP如果超过8000美元,它的商业地产将会快速发展。北京的人均GDP在2009年时已然突破10000美元,商业地产的迅速发展客观上说应该是一个趋势。当前中央政府实行的宏观调控,则在一定程度上又推进了商业地产的加速发展。
北京市房地产管理交易网数据显示,今年上半年,北京已经签约的商业类地块合计为21块,提供的建筑面积为338.67万平方米,总出让金为174.38亿元,住宅则为20块,上半年出让金仅为120.3亿元。商业地块在今年全面超过了住宅地块。
与此同时,北京商品房住宅库存有明显增加,相比调控前的92900套上涨了15.9%,商业及办公则出现了下调,其中商业下调了8%,办公类单元下降了3.5%。
特别是北京崇文门地块和CBD地块的两次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。
“一般来看,商业开发是房地产的第二阶段,而住宅开发仅是初级阶段。”赵敬川认为,目前中国商业地产的热潮已经来临,住宅开发暴利时代正在逐渐远去。
数据显示,在一线城市京、沪、广、深上半年商业用地成交金额已达419亿元,商业用地成交额占比明显提高。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元,即使按照去年的增长速度保守估算,今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元。
调控助推商业地产加速发展
“住宅市场被打压了,开发商开始重视商业地产。如果没有这次调控,靠市场的自发生长和企业的自发选择,商业地产的发展趋势不会变,但速度可能就没这么快了。”王珂认为,可以说调控加速了中国商业地产市场的发育,也为数万家开发企业提供了一条可持续经营的道路。
但是,尽管商业地产发展空间巨大,但是否所有城市的商业地产都能够获得丰厚回报?
“商业地产的盈利能力是伴随着投资客户的积累和成长逐步实现的。这种纵深发展模式会随着时间的变化增强企业的竞争力,也会逐步提高行业壁垒,而且客户的积累和成长给企业带来的盈利是极为可观的。或许,这才是众多企业将开发重点向商业地产转移的根本原因。”
王珂认为,“在当前宏观调控越发严厉,住宅市场受到重创的情况下,众多房企大鳄纷纷杀入商业地产。这些企业多数熟悉的只是传统的住宅销售模式,而商用物业与住宅相比有迥然不同的用途,房款动辄上千万,要想快速回笼资金,赢得丰厚回报,摆脱政策限制下住宅滞销带来的企业生存与发展危机,必须进行营销方式的创新。
鉴于目前众多投资资金蜂拥而入,存在一定的盲目性,王珂提醒:投资商业地产应注重理性,攻守兼备,把防范风险放在首位。
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